就像房屋产权一样，普通的租赁权益，如果与学位挂钩，也可以升值，让父母和中介趋之若鹜。
在深圳，研究区的许多房子都被捆绑在一个奇怪的“一房两租”的圈子里。即使他们不能真正出租，父母仍然愿意支付成千上万的租赁合同。
记者了解到，深圳明德实验学校附近一个小区的地下一级出租价已经超过10万元。然而，正是因为学位资格不能转让，这一超高价的著名学校和地区的房屋租赁合同才发展成为地下的隐性业务。
这种“边缘球”交易看起来很漂亮，但事实是父母可能无法保证100%申请学位，可能会面临金钱浪费的结果。但是房主因为学位被锁定，往往很难高价出售房子。
有许多游戏隐藏在这个生意的背后，这个生意因为学位而蓬勃发展。
万元房屋租赁证
登录报名预测系统，填写身份信息、地址和门牌号，确认后保存并打印申请表...经过一系列一步一步的点击，李罗结束了这个不稳定的学位申请。
4月24日-5月4日是深圳南山区秋季小学一年级学位的网上报名时间。李罗的孩子刚刚达到入学年龄，所以她不得不挤进“杜木桥”去申请南山区的公共一年级学位。
这一天，李罗一大早就做了各种准备。“我和我的孩子是深圳市龙岗区的注册永久居民。我们目前在深圳罗湖新港区租房。按照正常程序，我们应该在松岗申请小学一年级。但是房东也有一个合适年龄的孩子，只比我的孩子小一岁。如果我今年锁定这个学位，房东的孩子就没有书可读了。”李罗说，当她租房子的时候，房东已经和她“制定了三条规则”,没有学位也只能租房子。
深圳目前正在实施学位锁定政策。只有一个家庭的孩子才可以在学区的同一所房子里申请学位。一旦使用学位，小学将锁定6年，初中锁定3年，九年制锁定9年。
孩子们上学是头等大事。经过多次咨询和探索，李罗为孩子们选择了深圳南山区的一所学校。根据近年来深圳各地区申请小学一级学位的指导方针，在申请学位所需的材料中，住房证明是一个严格的门槛。对于租户，此房屋证明材料是房屋租赁证或房屋租赁信息。双方都要求房东和房客签订统一的租赁合同，共同申请办理。
不住在深圳南山区的李罗，去年上半年花了1万元从一个熟悉的房东那里购买了南山南小相应校区的租赁合同。
即使要花额外的钱，也不容易找到合适的有学位的租赁合同。李罗的房东是北京人，他的孩子在北京上学，所以他愿意把机会转移到李罗。谈到一年前的交易，罗莉莲称自己很幸运。
然而，即使李罗按照承诺办理了房屋租赁证，他的担忧并没有减轻。根据深圳市南山区2019年录取分数线标准，连续居住不满一年者可申请学位，但在深圳儿童家庭提供的租房凭证中不得分。“事实上，即使有了这个证书，也不可能百分之百地申请到南方小学。此外，一旦后续申请未能获得学位，房东就不能退款。”李罗的焦虑主要集中在这几点上。从南山区住房情况的积分标准来看，学区的购房积分远远高于学区的租房积分。
“如果真的没有出路，我们只能同意从该地区转到其他学校。”李罗唯一的安慰是南山区的教育质量比深圳好。
实际居住没有租赁合同。
一份脆弱的租赁合同在每一个学校季节都会让家长们心心相印，即使代价很高。李罗并不孤单。她的孩子所在的幼儿园班级有30多人，几乎一半的家长都办理过这种“假租赁证”。
一位出售这种学位租赁合同的深圳中介告诉《经济观察报》，目前，深圳的父母非常需要这种“假合同”。“深圳的房价如此之高，以至于有太多的消费者买不起房。如果你没有钱买房子，想让你的孩子申请他选择的学校，那么这是唯一的办法。”
然而，这种租赁合同背后有许多潜在的风险，虽然成本高达数万元，但却没有实际住所。最大的风险是，即使你成功地击中了租约的“边缘球”，你也不能保证100%申请学位。
在深圳，学区租的房子比学区买的房子低得多。以福田区为例。在公立小学和小学的学位申请中，在学校注册区租房的基本分数只有60-65分，而在学校注册区买房的基本分数一般可以达到70-80分。
李伟是深圳贾立安房地产经纪有限公司的中介，他偶尔在深圳龙岗布吉区经营此类租赁合同。他说，早年，深圳的所有学校都有独立招生的地方。当时，租借学位仍然相对容易操作。但是，从2017年下半年开始，深圳将逐步实行各区教育局统一网上报名，出租率不再占主导地位。例如，在我所在的布吉地区，对“假合同”的需求很少。因为普吉岛的几所公立学校要求超过100分，所以租金更低。”
上述深圳中介联系了许多前来咨询的家长，他发现这些客户的普遍心态是为自己的孩子着想，但听到报价后，他再三考虑后放弃了。毕竟，如果你花钱但不能申请学位，钱就会被浪费掉。
“更加谨慎”——这是中介对这种父母的定义。即使选择付账的父母也会提前知道各种情况，并提前咨询一些政府部门以降低风险。
买家不仅谨慎，即使在实际操作过程中享受到“一房两租”的纯利润，而且愿意带学位出租房办理租赁证的房东也非常谨慎。
如果学位被出租并成功申请，这意味着房子在试用期内不能再申请公共学位。直接的结果是，一旦房东急需出售，价格就会大大降低。
此外，一旦房屋租赁信息在街道办事处备案，许多“小问题”，如房屋租赁税将涉及。“许多业主需要我们做思想工作，特别是很少有业主会主动做这种生意。”上述深圳中介告诉《经济观察报》，相比之下，普通家长更不愿意出租小学学位。毕竟，要锁定一个学位需要六年时间，这太长了。
事实上，秘密学位租赁交易要求房东在两个方面与家长合作:一是带相关文件和资料到街道办事处签订租赁合同，申请房屋租赁证；第二是在相关工作人员调查房客时，向工作人员确认父母确实租了房子。
为了规避风险，在实际操作中，父母和房东有不同的策略。由于价格是直接与房东口头商定的，而且这笔钱是私下转账的，李罗选择在付款前填写房屋租赁证。
如果交易中有第三方中介，三方通常会私下协商并签署补充协议作为租赁合同的附件。本补充协议的内容通常包括该房屋仅供乙方(家长)申请学位；租赁合同只供孩子申请学位，乙方不实际租赁。甲方(房东)不保证乙方能够申请学位。补充协议需要房东、中介和父母的签字。
潮起潮落的“地下生意”
只要有加入公共学位项目的“气味”，一线城市的父母都会蜂拥而至。精明的房地产经纪人敏锐地意识到了这个隐藏的商机。
"几年前，深圳的假学位租赁合同相对便宜."前年，李罗想给他的孩子买一份“假租赁合同”。当时，一次性价格只有4000元。然而，由于缺乏学位压力，她最终没有坚持。“如果我早点处理，分数会随着我的年龄而增加。我现在后悔了。”
经济观察(Economic Observer)获得的深圳中青年儿童家长对话截图显示，深圳著名学校云集的百花区租赁合同价格为4万元。一所著名的老学校——凌小学总部的学位租金已经达到8万元。
根据实际运营情况，不需要实际居住的租赁合同价格水平通常会根据地区住房情况、学校类型、受教育年限等因素而有所不同。
上述深圳中介透露，3月初中学学位的一次性租赁价格相对便宜，但也超过3万元，因为深圳福田区景甜区的公立初中福田区外国语学校被许多普通学区住宅包围。深圳传统豪华住宅区米香湖地区的向巧外国语学校被豪华住宅建筑包围。此外，学校是一个九年制学校，九年制学位是固定的。在学位非常紧张的情况下，初中学位的租金起价为5万元，小学学位的租金基本保持在8万元左右。
深圳明德实验学校位于米香湖，这是深圳最贵的租赁价格。据我所知，一位家长刚刚花了18万元拿到明德学校住宅楼的租赁证明深圳中介告诉《经济观察报》。
深圳明德实验学校是一所由深圳福田区政府和腾讯慈善基金会联合开办的12年公立委托管理学校。它的高中毕业生可以直接进入香港或国外的一些大学。一般来说，该校招生区学区住房的“假租赁合同”基本上意味着小学、初中和高中可以在12年内一步完成。这两年来，这所学校的学位租金基本上超过了10万元。
可以比较的是，目前深圳明德实验学校周边豪宅的趋势比较突出，无论是二手房还是租房。以校区内的西苑住宅为例。据深交所称，西苑二手房平均价格约为17.6万元/平方米，租金在3.5万元/月至4.5万元/月之间。
除了合同的高租金外，父母还经常要支付每年的租金和中介佣金。“我的10，000元，在一般意义上，实际上是付给房东的茶费。此外，我每年还得为街道租赁中心的房东支付5000多元的租赁税。”李罗说。
房屋租赁税主要根据租金和租赁证明中规定的房屋面积征收。在李罗提供给《经济观察报》的房屋租赁合同和房屋租赁证明中，租赁面积为90.9平方米，租金为4550元/月。
据了解，深圳市每个区每年都会发布租赁指南。由于他们实际上并不居住，为了尽可能降低税费成本，父母和房东通常会协商。租赁合同按照政府租金指导价的最低标准填写，李罗的租金定价就是这种情况。
中介佣金也是房东转移给父母的另一部分费用。与租房或买房不同，学位租赁的佣金通常没有量化标准。上述出售学位租赁合同的深圳中介透露，他的佣金通常在5000-6000元之间，略高于10000元。例如，购买深圳明德实验学校学习区租赁合同的家长也支付了15000元的一次性佣金。
现在这种隐秘的业务越来越频繁，但中介仍然坚持说，他不具备专业的租赁合同业务学位，并不指望通过这种业务生存下来。“这一行业最大的困难在于说服业主达成共识，下订单和下订单一样费力。”但他表示，这项业务受到时间节点的限制，业务需求的井喷基本上集中在每年入学季节之前，例如每年4月之前的学位租赁高峰期。
资料来源:国家商业日报
「燕山学区房价格」
