万科运城，曾经是深圳唯一两个“学位承载”的商务公寓，正在经历一场学位保卫战。
乐居收到了万科运城业主的小费。今年，孩子们申请了深圳钟南山创新学校。“家庭住房得分”发生了很大变化:唯一家庭住房得20分，非唯一家庭住房得0分。明年，非独栋家庭住房将没有资格入住。
然而，在2017年和2018年的这个时候，万科运城的业主的孩子申请进入深圳钟南山创新学校，家庭住房最高可得40分。
为什么分数直线下降？深圳钟南山创新学校招生人员近日向万科运城业主公开解释:根据南山区小学一年级最新积分申请办法，该住宅区的土地用途为“商务公寓”。如果需要申请深圳钟南山创新学校的学位，万科运城必须是唯一一个以业主姓氏命名的住宅，今年商务楼20分；如果这个家庭在深圳有其他房产，他们不能申请深圳钟南山创新学校的学位。
店主一片哗然:“商定的学位在哪里？”
乐居联系了运城业主、南山教育局、万科项目管理部、行业专家和资深律师，试图恢复事件的原貌，以及面对公寓的特殊存在，买家应该注意什么。
为什么分数直线下降？这是否构成虚假销售？
关于主人有三个问题。第一个问题来自南山教育局2015年9月发布的一份文件:
在本文件中，南山区教育局根据流溪东总部基地的规划，将覆盖已建成的流溪东总部基地，以满足流溪东总部基地高素质人才子女的义务教育需求，具体声明“包括万科云城项目，但不包括酒店客房”。
在政府的文件和学区的信息祝福下，开发商在出售过程中，业主马女士在那一年为房子付款时和许多购房者一样慷慨。“2016年我买房子时，开发商告诉我们，这里将建一所高质量的9年一贯制学校，万科是代理人。他还表示，66平方米以上的公寓将拥有学位，酒店公寓则没有学位。这就是为什么我们被迫以接近70，000英镑的单价和10%的利率达成交易。我买了一套大公寓，不是酒店公寓。”妈妈说。
△万科运城业主向南山信访办表达诉求(业主提供)
问题2:为什么分数会被区别对待？
今年，万科运城家族只有20分，不仅仅是0分。中兴人才公寓只有15+5分，不仅仅是15分。"为什么中兴通讯不是唯一一家能累计15分的公司，而万科运城却只有0分？"业主马女士说，“今年，整个万科运城小区需要大约30个小学一年级，整个深圳中学创新学校今年有230多名学生。为什么会有这种不同的穴位治疗？”
问题3:万科有虚假宣传吗？
在一篇公开号为“运城之家”的文章中，业主说(摘录):“购置税、首付款、贷款利率、公用事业管理费、交易契税等。公寓的价格远远高于住宅楼的价格。大多数以高价购买运城的业主都是为了学位而来的。政策如他们所说发生了变化...谁将承担责任？万科使用了一个不完全确定的匹配度作为销售诱饵...现在，买房的人遭受了巨大的损失。这不是未经同意就可以完全取消的合同。运城成千上万的居民绝不会允许这样做！”
业主马女士告诉乐居，在与南山区教育局进行了两轮沟通后，政府4月30日给出的最新意见是，2019年4月20日前签约的万科运城业主已经注册了近三年的子女信息，但没有官方文件来保证这个程度，住房分数仍然从原来的40分下降到20分，而不是只有0分。2019年4月20日后购买的业主将遵守南山区的严格政策。
黎菊查看了南山教育局的官方网站。目前，南山创新学校整个校区没有商品房住宅区。除了万科运城是一个公寓，其他的都是自己建造房子和公寓的单位。“深度中学”的称号是一夜之间授予的，这使得许多家长急于把他们的孩子送到“精英学校”。
2018年3月8日，鲍静报道南山区教育局局长透露，南山区和深圳中学已经在办学方面达成初步合作，很多人猜测是沈重刘闲学校。
2018年6月5日，深圳中学的一份招聘启事透露，深圳中学对刘闲学校的收购已经悄悄完成，但尚未公开宣布。
德尔塔沈重刘闲学校招聘公告
今年6月，消息再次传出，南山区政府、深圳中学和新疆已经起草了三方合作框架协议。主要内容如下:
南山刘闲学校更名为“深圳沈重南山创新学校”，为义务教育公立学校。
合作学校实际上由深圳中学管理，深圳中学的校长担任荣誉校长。
新疆设立了合作学校公益基金，用于奖励教学、教育教学改革和创新教育增量成本。大江公司利用自身优势支持学校开展创新教育。
大江公司为创新课程输出教师，保证科技创新的普遍性，提高课程的师资队伍，为学校教师提供创新教育培训，提高其创新教育水平。
黎菊在南山教育局网站上查询了沈重南山创新学校的小学和初中区范围:
沈重南山创新学校(小学)
校区:中兴人才公寓、西丽中兴通讯工业园、西丽二中、万科云城、TCL科技园国际电子城、深圳市第二中学、深圳南山区社会福利中心石鼓花园。
沈重南山创新学校(中学)
校区:深圳市第二高级中学宿舍、南光工业区天地集团宿舍、万科云城茶光路、中兴人才公寓、TCL科技园国际电子城、深圳南山区社会福利中心、石鼓花园、中兴员工宿舍。
教育局对此有何回应？暂时没有人接电话。
5月8日下午，乐居打电话给南山教育局基础教育处，要求官方回复。一名工作人员在了解采访请求后告诉他，他不确定为什么事情如此清楚，应该找当地办事处查明。然后乐居打电话给当地办公室，一名工作人员告诉他，他不适合电话采访，他应该向宣传部寻求信息输出。然而，截至出版时，还没有人响应外国宣传部的号召。
万科回应道:
学位分配以政策公告为准。
销售已经得到买方的书面确认。
乐居于5月8日联系了万科项目，万科对运城项目学位点事件的反应如下:由于南山区公立学校招生政策的调整，运城业主子女入学房地产的分数受到很大影响。万科非常关心并充分理解业主作为家长的感受。2017年至2018年，运城业主的学龄儿童成功申请学位并入学。面对2019年学位申请政策的变化，万科愿意协助业主与政府部门充分沟通。
根据该项目，4月30日上午，万科运城公司集中向区教育主管部门反映业主的要求。教育当局表示，他们将根据实际情况积极推动问题的解决。教育学位的分配将取决于政府当局宣布的政策。运城还在销售阶段向客户发布公告，并与购买该房屋的客户进行书面确认。同时，该项目还将继续努力做好客户服务工作。
行业:政策调整增加了不确定性，
买房前应该进行自我判断。
运城学位事件的症结是什么？面对公寓的特殊存在，我们以后买的时候应该注意什么？资深房地产媒体人士朱洛基表示:如果业主说的是真的，那么症结就在南山教育部门。事实上，这违背了当初“支持流溪东总部基地义务教育支持”的承诺。这事件也反映了一个问题:教育署对学位有充分的解释权，无须事先进行宣传和聆讯。
公寓是一种特殊的房地产，不能享受义务教育设施。然而，近年来，罗湖福田推出了一些公寓作为特殊房地产。南山在2018年紧随其后，但在2019年被取消。今后，不仅是公寓，而且所有的住宅楼在购买时都要注意。政策调整带来的不确定性大大增加了，他们买房后不读书的可能性确实更大。
客观地说，万科也是这起事件的受害者。基本上，开发者是所有学位问题的受害者。我不会对万科家族说这些。
这只能提醒买家，在做出决定之前，他们应该对学位有自己的判断。如果没有确凿的证据证明开发商确实明确承诺了销售的程度，就没有办法责怪开发商。特别注意:不要相信销售人员的口头承诺或暗示。作为买家，你只能做出自我判断。
律师建议:
你可以先向市场监督管理局投诉。
顾问的口头承诺能作为买房的法律依据吗？购房者如何有效保护自己的权利？乐居联系了新荣(国家)房地产律师团队首席律师张懋镕，他认为应该从以下三个方面对事件进行分析:
1.是否构成虚假宣传，关键在于锁定证据
如果有足够的证据证明物业顾问在销售时明确做出的承诺，则根据法律这是一种责任行为。只要证据能被锁定，责任由开发商承担。
然而，有一个问题:口头承诺不能被证实用于跨境迁移。例如，买方有当时房地产顾问的记录，而另一方在出售后不再在这里工作。它可能不一定同意查明他的身份是房地产顾问，而且法律上有必要证明他是一名工作人员或销售代理。
购房者需要锁定两件证据:一是他作为销售身份在密封的购房合同上签字，二是销售人员以他的个人身份出具证明，从而形成一个强有力的证据链。
2.证据锁定后，开发商是否该承担责任？根据目前情况，万科运城仍在沈重南山创新学校校区，但录取分数线政策有所改变。客观地说，这不是开发商造成的，而是南山教育局的积分政策有所调整。从这个角度来看，因为积分政策的改变要求开发商承担责任，法律可能无法让他们承担责任。
3.注意购房合同中的开发商“免责条款”目前，大多数开发商在购买合同中有一个对买方非常不利的“免责条款”，即在签订合同之前，所有的公示都不具有法律效力，包括公示手册，这要经过政府的最终批准。买家会知道，不会调查开发商的相关法律责任。
购房者在签订合同时可能不会仔细观察，这导致了后续法律诉讼的被动。所以这也提出了另一个问题:谁将监督格式合同？目前，我们亦一直向消费者委员会推动改善这方面的工作。
建议：先去市场监督管理局投诉由于法律程序在审查合同时相当被动，购房者可以向市场监督管理局投诉“虚假宣传”。如果可以做出行政处罚决定，购房者可以以此为依据，向法院起诉维权，这可能会有所帮助。
「城市明珠花园」
