中国住房网新闻:是去二线城市，还是去三线或四线城市，是摆在中国房地产开发商面前的一个严肃而现实的多选项问题。
在过去的两年里，三线和四线房地产市场的爆发推动了全国范围内房地产的销售，这也创造了许多房地产公司的业绩神话。然而，关于这一神话将如何延续，以及在购买力透支两年和棚户区货币化安置政策收缩后，这一神话是否会延续，还有两个大问题。
寻找房地产行业的巨大增长萧条无疑将考验房地产企业的眼光。碧桂园表示，中国60%以上的县还没有被访问过，仍然有大片空。万科2018年股权投资1351.4亿元，其中80%以上位于一、二线城市，认为中国的城市化空位于大都市地区。一些企业已经彻底扭转了局面。例如，深圳控股早在两年前就开始处理三线和四线城市项目。
在某种程度上，住房和企业之间的斗争是一场愿景和战略的斗争。有不同的观点和分歧是正常的。2019年房地产市场将如何发展？机遇在哪里？
乐观主义者占主导地位。
住房企业2018年度业绩陆续公布。一个显著的现象是，尽管许多住房企业的业绩逐年提高，但仍有许多企业的销售额没有达到目标。主要原因是工业控制政策，包括价格限制和购买限制。
禹州地产创始人兼董事长林隆安(Lin Longan)表示:“公司的大部分建筑都位于一、二级城市，这是价格限制最明显的地区，所以其中一些(价值)将会转移到2019年。"
但是2019年的市场呢？这是几乎每个房地产公司在披露业绩报告时都无法避免的问题。作为回应，大多数房地产企业的高管都以谨慎和保守的态度做出了回应。
万科董事会主席余亮表示:中国的城市化仍在继续，还有空房地产。从过去、现在到未来十年，发展业务将是万科的基本业务。
而中国海运董事长兼首席执行官严建国表示。今年房地产行业的政策核心是三个稳定:稳定的地价、稳定的房价、稳定的预期，然后是基于城市的政策。从全年的市场来看，我们认为下半年会更好。今年上半年的利率已经调整，但反应将会滞后。
恒大董事局主席许家印更加乐观:市场非常健康，房价不会大幅波动。该国的总营业额不会比去年下降，并将保持稳定增长。
徐汇董事长林忠认为，房地产市场已经进入“稳增长、低频波动、上升振荡”的新的长周期。
马頔董事长兼首席执行官、东源集团董事长罗韶颖表示，从房地产行业本身的发展来看，2018年收缩后，2019年将会出现符合市场规律的反弹。反弹的程度和持续时间将取决于经济的影响。
尚坤集团创始人兼首席执行官朱静认为，今年不是一个冷却周期，因为发展速度太快。我对房地产未来的发展周期持乐观态度。
仁恒地产执行副总裁王茜表示，房地产市场将逐渐回升。从长期来看，房地产总体趋势良好，短期内面临波动。
今年春节过后，中国许多城市的房地产市场迎来了一个小小的春天。市场见底反弹的迹象是显而易见的，这在一定程度上证明了房地产老板的判断。然而，政策调控的利剑尚未收齐，房产税的阴霾正在逼近，市场热度能否持续，仍然是房地产业不可忽视的现实。因此，一些大兄弟的观点要谨慎得多。
例如，融创中国董事长孙宏斌对市场持谨慎态度，他说，“今年要小心。。他说:最近，很多地方的土地市场已经升温，甚至出现了过热、高溢价等现象。然而，政策调控导致房价大幅上涨的可能性极小，高房价风险依然存在。
投资现在是分开的。
市场变化使得住宅企业的投资相对谨慎。据凯里研究中心此前发布的报告显示，与2017年相比，2018年前100家住宅企业的投资态度总体较为谨慎，下半年这种谨慎态度进一步增强，这也导致投资相对保守。
将2018年各住宅企业新增的土地收购单价与2018年的平均销售价格进行对比，可以发现50%的企业单价低于平均销售价格，这也证实了住宅企业对2018年三、四线土地收购的渴望。即使3号线和4号线的热度开始下降，仍有一半的企业投资全年都在下降。一方面，他们希望赶上3号线和4号线的末班车，另一方面，他们希望平衡布局结构。
根据凯尔瑞研究中心的报告，在前20名企业中，绿地、新城、招商、龙湖等。均下降了20%以上，新增储土量明显向三线、四线城市倾斜。此外，中海、富力、金地等企业的单位价值已经从平均价格上升，其中中海高达22%，原因是这些企业倾向于向核心城市新增土壤仓储，今年中海在一、二级城市新增土壤仓储建设面积接近90%。此外，在2018年先征地后抑的格局下，33家企业征地势头更强。全年新增土地储备价值超过去年。他们中的大多数人都是在卖出前50名后集中注意力的。可以看出，虽然整个行业保持谨慎，但一些企业仍在积极补充土地储备。
从2018年百强住宅企业布局选择来看，区域重点投资策略明显。就能源水平选择而言，三线和四线仍然是大多数住宅企业的首选。住房企业占三、四线新增土地储备和建设面积的近60%，比二线城市高出20个百分点。一线城市受到供应紧张和恶劣转移条件等因素的影响，只有4%。
然而，在2018年第四季度，需求过度透支和温室气体改革下降的影响逐渐显现。一些三线和四线城市的市场温度大幅下降。在整体审慎的投资策略下，住宅企业已开始缩减对低能耗城市的投资，并逐步回归二线。数据显示，第四季度，二线城市典型住宅企业投资征地建设的比例与三线、四线城市基本持平。
在选择三线城市和四线城市时，一线城市周围的三线城市和四线城市受到住宅企业的青睐。在三线、四线百强住宅企业投资的前十大城市中，广州周边的佛山、深圳周边的惠州、上海周边的嘉兴、南通都在名单上。从长远来看，这些城市受到一线城市的辐射，规划良好，市场发展仍有望。
从具体住房企业的表现来看，仍然存在差异。万科采取一、二级布局和大都市区域布局，碧桂园以郊区大型格局闻名，两者之间的对比十分明显:2018年，万科收购227个新项目，规划建筑面积2490.2万平方米，总地价1351.4亿元，新项目平均价格5427元/平方米。如果按股权投资额计算，81.4%位于一、二线城市。
关于投资方向的差异，美的地产董事长郝恒乐表示:每家公司都有不同的历史演变和不同的战略，因此投资重点非常不同。只要投资符合每个公司的战略发展需求，这就是合理的投资。
机遇在哪里？
在过去几轮房地产市场周期中，一线和二线城市与三线和四线城市之间的轮换特征是明显的，那么未来的市场还会遵循这一周期吗？如果这一周期继续下去，去年繁荣的三线和四线城市会陷入新一轮的调整吗？
棚户区货币化安置和一、二线城市调控政策一度使三、四线城市成为承载巨大购买力的容器，但经过两年的发展，三、四线城市的市场容量能否持续？
从逻辑上讲，三、四线城市被住房企业视为机遇城市，而一线、二线城市被视为深耕城市，而大都市地区的发展吸引了更多原本关注一线、二线城市的住房企业进入周边陌生地区。
最新观点认为，未来三、四级城市市场不如一、二级市场好空，这是资本市场和大多数住宅企业的共识。S&P预计，2019年中国住宅房地产市场的销售将放缓，认为二线城市的合同销售和利润率将在2019年至2020年面临下行压力。
这种观点空的原因包括房价短期上涨更多、购买力透支、潜在供给增加、人口净流出、工业基础薄弱、棚户区货币化安置收紧以及三线和四线项目毛利率较低。
易居企业集团首席执行官丁祖昱也表示，2019年一些三线和四线城市将面临相对较大的调整。基于这一判断，大多数住宅企业的负责人都在关注一线和二线城市以及一些实力强大的三线城市。
虽然万科和碧桂园对征地布局有不同看法，但他们对中国城市化发展的看法相对一致——中国的城市化进程仍在继续，房地产仍将保持相对较大的规模。
然而，余亮认为，中国仍有近20个点的城市化率有所提高空。如果城市化的第一阶段以在城市工作的农民为标志，城市化的第二阶段将是大都市发展。
碧桂园董事会主席杨国强也认为，中国的城市化进程远未结束，改善大多数县、镇居民生活环境的需求将会继续。因此，三级、四级和五级城市的房地产市场仍然充满希望空，因为这些城市的房价是从农村搬到城市地区的人口负担得起的。
只有许嘉荫有独特的观点。他认为市场上第一条线和第二条线或第三条线和第四条线不再有区别。机遇只会出现在经济强劲、人口净流入的城市，无论是一线、二线还是三线、四线。
一个有趣的现象是，在过去两年里，互联网和房地产行业的布局都出现了下滑。三线和四线城市的消费基础较大，使得快速移动和多玩家产品成为一种现象，也使得低线城市的住宅企业成为行业中的黑马。
然而，中信证券首席行业分析师陈聪团队认为，由于中信证券政策的政策基调实际上对三、四级城市更为友好，因此对三、四级城市下结论空为时过早是不合适的。至少根据国家统计局的数据，今年1月至2月，全国商品房销售达到12803亿元，增长2.8%。该国东部和东北部气温显著下降，但中部和西部气温上升了6个多点。
资料来源:第一财经日报，嘉里房地产研究，88房地产信息网
「大坦沙楼盘」
