中国住房网新闻上海易居房地产研究所近日发布《2018年全国40个城市住宅交易报告》，显示12月份，40个典型城市新建商品住宅交易面积环比增长13%，同比增长3.1%。2018年，40个城市新建商品住宅周转面积同比增长8.8%，其中一线城市同比下降4.6%，二线城市同比增长3.4%，三、四线城市同比增长27.3%。营业额增长主要来自三线和四线城市。
40个城市新房成交量同比增长8.8%
报告显示，40个典型城市新建商品住宅周转面积12月环比增长13%，同比增长3.1%。从交易量的历史趋势来看，2018年第一季度有40个城市的交易量下降，2017年12月为年末。2018年第二季度，住房公司加大了推销力度。40个城市新建商品房成交量有所回升，但仍低于2016年同期水平。第三季度，与第二季度相比，40个城市的营业额略有下降。自第四季度以来，一些开发商加快了推进步伐。一方面，随着市场降温，开发商正准备为冬季储备现金。另一方面，他们正在奋力实现年度目标。
2018年，一线和二线城市将保持稳定，而三线城市的营业额将会很高。
据易居研究所监测，四个一线城市新建商品住宅成交量12月环比增长66.1%，同比增长31.7%。在一线城市，广州的营业额环比显著增加，而其他三个城市的营业额环比略有增加。从历史数据来看，自2014年以来，一线城市的总交易面积目前处于相对较低的水平。
18个二线城市新建商品住宅成交量环比增长12.3%，同比增长0.5%。其中，东部8个二线城市新建商品住宅成交量环比下降15%，同比上升1.7%。四个中心二线城市新建商品住宅成交量环比增长25.3%，同比增长3.5%。其他地区(东北、西部地区)6个二线城市新建商品住宅周转面积同比增长35.4%，同比下降2.4%。
18个三线、四线城市新建商品住宅成交量环比增长2.5%，同比增长1.2%。其中，监管更加严格的三线、四线7个城市新建商品住宅(限购或限贷)成交量环比下降8.2%，同比上升40.3%。无监管或监管不力(仅销售)的11个三线、四线城市新建商品住宅成交量环比增长12.5%，同比下降16.4%。12月，这一轮三线城市中受到严格控制的三线城市的营业额比上个月略有下降。自7月以来，无锡和中山的营业额有所增加。在严格控制的三线城市，这两个城市的营业额相对较大，因此营业额增长明显。监管薄弱或无监管的三线城市成交量环比小幅上升，自第三季度以来降温趋势明显。
年初，40个城市的累计同比增长率出现拐点。
从2018年全年来看，40个城市新建商品住宅周转面积同比增长8.8%。其中，一线城市同比下降4.6%，二线城市同比上升3.4%，三、四线城市同比上升27.3%。交易面积的增加主要来自三线和四线城市。2017年2月，40个城市年初的累计营业额面积进入负值范围，随后下降继续扩大，年底稳定在-22%。
据易居研究所分析，2017年市场下跌，主要是因为根据城市的不同引入或升级了“分类调控”。以个人抵押贷款利率上升为代表的新房地产市场监管政策和信贷政策的收紧，也有效打击了投资投机的需求。虽然进入2018年，但40个城市累计交易面积的增长曲线较去年同期有较大反弹。这主要是由于今年上半年三、四线城市的交易面积大幅增长，尤其是没有监管或监管不力的三、四线城市。自第三季度以来，同比增长率持续放缓，12月曲线已达到拐点。
与国家统计局公布的住宅交易累计同比数据相比，两条曲线的趋势大致相似，40个城市领先全国4-6个月，跨越正负线，波动较大。这主要是由于板块旋转效应，典型的一、二线城市对宏观政策更加敏感。
据估计，2019年第一季度，40个城市的营业额将继续下降
与2018年第四季度一样，一些开发商加快了推进步伐。一方面，随着市场降温，开发商准备为冬季储备现金，另一方面，他们匆忙实现年度目标。报告显示，2018年，40个城市新建住宅建筑周转面积同比略有增加，其中一线城市略有下降，二线城市略有增加，三线、四线城市增幅更大。
2018年12月21日结束的中央经济工作会议指出，要建立房地产市场健康发展的长效机制，坚持住房是为了生活，不是为了投机，通过城市政策和分类指导，强化市政府的主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。12月24日，在全国住房和城乡建设部会议上，住房和建设部明确提出了2019年房地产市场监管“稳定地价、房价和预期”的目标，并强调“住房和住房不会被炒鱿鱼”的立场将保持不变。因此，2019年房地产市场将调整到稳定的状态，而不是依靠房地产来拉动经济。
考虑到所有这些情况，易居研究所预计，国家层面的调控政策短期内不会放松，全国房地产市场将继续降温，2019年第一季度40个城市的成交量将逐步下降。按城市类别划分，一线城市交易预计将保持稳定，因为它们已经处于较低水平，下降幅度有限空；东部二线城市和中部二线城市的成交量将逐渐萎缩。其他二线、三线和四线城市正面临更大的下行风险。
附:40个典型城市
四个一线城市:北京、上海、广州和深圳；
18个二线城市:苏州、福州、南京、青岛、杭州、长春、郑州、南宁、成都、南昌、武汉、长沙、重庆、Xi、厦门、西宁、合肥、宁波；东部的二线城市是苏州、福州、南京、青岛、杭州、合肥、宁波和厦门。中国中部的二线城市是郑州、武汉、长沙和南昌。其他(西部和东北部)二线城市是南宁、西宁、长春、成都、重庆和Xi。
18个三线和四线城市:扬州、东莞、温州、岳阳、无锡、襄阳、泉州、淮安、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山、韶关、珠海、中山和徐州。本轮监管下的三四线城市中，有七个是扬州、东莞、无锡、泉州、淮安、珠海和中山。监管薄弱或没有监管的三四线城市中，有11个是温州、岳阳、襄阳、金华、汕头、肇庆、惠州、烟台、舟山和韶关。
报告来源:上海易居房地产研究所作者:沈心
「星河world」
