据上海一居房地产研究所近日发布的《5月40日城市土地市场报告》，5月份，40个城市土地交易建筑面积和土地出让金收入环比下降，土地出让平均价格连续两个月同比下降，多项指标增速收窄。
根据监测结果，土地市场上有40个城市被严重分割:一线城市冷清，成交量和价格都在下降。二线城市呈现降温趋势。三线城市炙手可热，土地交易平均价格自2011年以来达到新高。与4月份相比，40个城市的土地交易建筑面积大幅萎缩，年初累计土地交易同比增速也有所放缓。与此同时，40个城市的土地交易平均价格也连续两个月同比下降，整个市场呈现降温趋势。
许多指标的增长率已经缩小
报告显示，5月份40个典型城市的建筑面积为2797.9万平方米，比上个月下降27.4%，比上年上升20.8%。同比增长率明显低于4月份。1-5月，40个典型城市年初总建筑面积18381.2万平方米，同比增长18.03%，同比增长26.8%。
土地租赁收入方面，5月份40个典型城市土地租赁收入为1274.6亿元，比上个月下降14.2%，比上年增长35.3%。土地租赁收入已连续5个月低于上月。1-5月，40个典型城市共征收土地出让金8659.4亿元。
5月份，40个典型城市的平均地价为4609.6元/平方米，比上个月上涨0.1%，比上年下降3.4%。
土地交易溢价方面，5月份，40个典型城市土地交易溢价为19.9%，较4月份上升1.5个百分点，略有稳定。
城市方面，5月份，40个城市中土地交易费率排名前5位的城市是荆州、南昌、东莞、惠州和合肥，土地交易费率分别为123%、89%、83%、72%和68%。这些城市基本上都是弱势的二线城市和三线城市，反映了本轮运营以来三线城市相对火热的特点。今年5月，北京、深圳、Xi、武汉等8个城市的地价为0%，主要是因为许多政府出台了土地价格限制，规定如果地价太高，可以终止销售。这些城市基本上是以前的热点，监管相对严格。
一线冷清，三线火热
从城市分类来看，五月份一线城市土地市场的数量和价格都有所下降。四个一线城市土地流转36.2万平方米，比上个月下降79.2%，比上年下降79.4%。与4月份相比，5月份一线城市的土地流转进一步萎缩。平均成交价格为11593.3元/平方米，比上个月下降7.5%，比上年下降20.1%。
据易居研究所分析，目前一线城市的土地市场在数量和价格上已经连续四个月下降。自2017年6月以来，平均土地交易价格一直在波动和下降。自2017年底以来，土地交易的建筑面积也在不断缩小。据估计，第三季度一线城市的土地交易面积和平均价格仍将下降空。
我家市场研究所所长胡景晖指出，从目前土地供应的数量、类型、用途和条件来看，像北京这样的一线城市，一方面在数量上是谨慎的，另一方面是多方面的考虑；另一方面，在稳定房价的基础上，他们以多种方式分配土地资源，以满足不同群体的土地需求；另一方面，它还活跃了土地存量，进行了多种效应的开发和利用，包括提高目前限价住房用地的自持率要求，鼓励发展租赁市场，这也表明了国家稳定住房价格的决心。
二线城市的土地市场正在逐渐降温。5月份，二线城市建筑面积为1967万平方米，同比下降19.0%，同比上升53.7%。平均交易价格为4686.8元/平方米，比上个月上涨0.6%，比上年下跌5.6%。二线城市土地平均价格自2017年9月创下5825.6元/平方米的历史新高以来，进入下行通道，土地交易面积连续4个月萎缩。
三线城市的平均土地交易价格自2011年以来创下新高。5月，三线城市土地交易建筑面积739.1万平方米，比上个月下降36.5%，比上年下降7.9%。平均成交价格为2187.3元/平方米，比上个月上涨12.8%，比上年上涨26.2%。与一线和二线城市相对平静的土地市场相反，三线城市的土地市场相当热。5月，尽管三线城市的土地交易面积缩小，但土地交易的平均价格高于大反弹，为2011年以来的最高水平。
三线四线城市防止土地过热的市场压力逐渐显现
据易居研究所报告，5月份40个典型城市土地交易建筑面积较4月份大幅下降，年初累计土地交易同比增速也有所放缓。与此同时，40个城市的土地交易平均价格也连续两个月同比下降，整个市场呈现降温趋势。
易居研究所研究员詹一凡(Zhan Yifan)表示，目前一线城市和一些热门二线城市已经出台了更严格的控制措施，导致土地市场相对寒冷，土地交易平均价格持续下跌。在这种情况下，房屋企业逐渐将征地重点转移到三线城市，导致5月三线市场土地市场相对火爆，土地交易平均价格达到新高。相关监管部门要做好准备，防止过高的地价推高房价。在金融环境日益紧张的背景下，住房企业的资金压力将逐步加大，预计全国土地市场仍将逐步降温。
克里研究中心(Kerri Research Center)认为，5月份一线和二线城市的土地交易较为冷淡，尤其是一线城市，它们几乎面临着“无地可拍”的困境，宅基地的供应越来越紧张。随着人地联系政策的加快实施，一、二线城市将加快土地供应步伐，预计下半年成交量将恢复正常水平。从三线和四线城市的角度来看，下半年将更直接地受到市场的考验。自2018年以来，热门的三线和四线城市的地价一直在快速上涨，但房价已达到周期性高点。企业将进一步缩小这些领域的利润空，三、四线城市的市场压力将逐渐显现。
资料来源:上海一居房地产研究所、审评委、88房地产信息网
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