随着电子商务在中国近十年的快速发展，仓储物流行业也迎来了一个快速发展的时期。
当国内一些房地产企业竞相在长期公寓、特色小城镇、老年房地产等热点地区进行布局时，物流房地产作为一种新的投资渠道，正受到越来越多的关注。
物流地产站出风口
作为房地产行业的领导者，万科的一举一动都会受到业内的广泛关注。
股权纠纷结束后，今年7月，由万科、厚朴投资、希尔豪斯资本(Hillhouse Capital)和中银投资组成的财团宣布，已与普罗斯董事会达成协议，以每股3.38新元的单价将新加坡物流地产上市公司完全私有化。
如果私有化能够完成，总交易价格将达到116亿美元(约合人民币790亿元)，有望成为亚洲历史上最大的私募股权并购。其中，万科出资约170亿元，占股份的21.4%，完成后将成为普罗斯的最大股东。
尽管这笔交易最终需要通过普罗斯股东大会的批准程序和新加坡的相关监管，但万科分销物流地产的决心还是可以看出来的。
事实上，万科长期以来一直关注普罗斯。早在2014年，时任万科高级副总裁的毛大庆在一次非正式场合向中国住房网等媒体透露，万科正在研究物流地产巨头普罗斯(Pross)，并研究具体布局。
三年后，在万科城市配套服务提供商的转型中，万科提出了生态系统的概念，即“住宅+全周期城市配套服务”，其中城市物流地产是重要组成部分，万科将其定位为未来发展的重点业务之一。关于普罗斯的竞标，万科董事会主席兼首席执行官于亮(Yu Liang)此前表示，这笔交易将有助于万科完善其在物流房地产领域的布局，并有望在全球创造全新的业务发展模式。
回报率稳定，租金持续上涨
就万科而言，它一直追求安全稳定的投资回报。然而，万科涉足物流地产是基于对投资回报和市场的良好看法空。
目前，现代物流设施的供给仍然落后于日益增长的需求。仓储物流行业是房地产、电子商务和物流行业的共同热点。
据中国住房网粗略统计，普罗斯和贾敏代表的国际资本、京东和阿里巴巴代表的电子商务平台、万科、绿地、万通、霍普森、复星、华夏幸福和碧桂园代表的房地产企业，以及平安和中国人寿领导的保险基金，都增加了物流地产的分布。
在这些追逐物流地产的资本掠夺者背后，无疑是物流地产的租金收入及其长期稳定的投资回报。
根据CBRE近日发布的《全球优质物流地产租金报告》，对全球70个优质物流枢纽的净租金情况进行了调查分析。在全球供应链快速发展、新兴市场消费和生产稳步增长的背景下，持续稳定的需求推高了优质物流地产的租金。据统计，2016年第一季度至2017年第一季度，全球优质物流地产净租金同比增长2.2%，亚太地区同比增长1.4%。
香港以348.39美元/平方米/年的租金位居全球十大最昂贵优质物流地产之首，上海(100.97美元/平方米/年)排名第五，深圳(94.74美元/平方米/年)排名第八。
值得一提的是，由于中国今年年初的经济表现超出预期，在高质量物流房地产需求强劲的推动下，苏州(8.7%)、杭州(7.4%)、宁波(7.2%)、无锡(6.7%)、南京(6.6%)、深圳(6.5%)和上海(5.0%)跻身全球租金增长最快的20个国内城市之列。根据该报告，高标准物流仓库供应的长期稀缺和相对于其他物业类型的高回报率是其受到投资者青睐的主要原因。
对此，CBRE顾问、中国贸易服务业负责人罗瑾表示，得益于第三方物流和电子商务企业的快速发展，中国物流房地产市场的需求继续活跃。此外，增值税的调整增加了中国城市物流的租金。一线城市缺乏高质量的物流设施，使整体市场空分配率保持在相对较低的水平，需求超过供给的市场形势推高了租金。
作为一种工业地产，相对较低的地价是物流地产的独特优势。此前，一些工业地产开发商透露，看似非主流的工业地产回报率远高于商业地产，一般投资的净回报率约为6.5%-7%。根据第一太平洋戴维斯项目开发咨询部主任熊志坤提供的数据，即使在北京和上海，甲级办公楼的总回报率也只有4.5%-5.5%。
资本盛宴还是短命
随着我国电子商务的快速发展，物流地产正迅速成为新一轮房地产投资热点。然而，我们必须注意的是，随着国际巨头的不断扩张和新的家用水表的加速布局，市场供应的激增很可能导致一些地区租金滞胀和租金下降的双重压力。
据了解，国外物流设施空的购买率必须控制在5%以内，以保持10%的回报率。如果空的购买率达到15%，将很难获得利润。
从目前国内物流业来看，只有拥有强大的客户资源才是实现物流地产盈利的基础。物流地产的难点也在于寻找客户。毕竟，物流地产的所有者是一个企业。如果企业不批准，未来空的购买率将对资产造成压力。
从物流地产行业的角度来看，除了少数产品相对成熟的外资企业外，一些本土物流地产开发商凸显出产品服务定位和持续盈利能力方面的不足。大多数物流房地产企业仍在努力探索盈利模式。
对此，清华大学互联网产业研究所副院长、工业工程系博士生导师刘大成写道，目前国内近80%的物流园区仍处于亏损运营甚至闲置状态。出现这种情况的原因是，这些园区在建立之初没有考虑产业链的生态，而只是“圈地运动”。他认为，只有提前设计“土地溢价”，基于产业链生态环境规划“规模溢价”和“范围溢价”，并在这两个溢价的基础上实现“增值服务溢价”，物流房地产才能真正实现持续快速增长。
「贺田尚城」
