昨日，《宁波市存量住房交易资金监管办法(试行)》发布，将于2019年11月15日生效。
这项由宁波市住房和城乡建设局、中国人民银行宁波市中心支行、宁波银行保险监管局和宁波市住房公积金管理委员会办公室共同制定的新政策将使宁波市二手房买卖过程发生重大变化。
同时，新政策也将对二手房买卖双方结算房价产生重大影响。
记者通过对住房和建设部的采访，对新政策做了独家和通俗的解释。
01
从那以后，二手房的买卖过程发生了明显的变化/s2/]
现在买卖二手房的过程通常是这样一个循序渐进的过程-
第一步是，在房地产代理匹配买家和卖家后，他们签署纸质合同和在线合同，买家支付定金。如果你在限制圈买房子，买家必须出具限制证明。
第二步，房屋管理部门完成合同网上签字备案。买卖双方同意中介陪同他们到行政服务中心办理过户和纳税，买方支付首付款。如果卖方仍有抵押或抵押贷款，他必须先结清贷款。
第三步是在所有权转移完成和房地产证签发后向银行申请抵押贷款。
第四步是放下抵押，买卖双方办理房屋交付手续。
新政策实施后，二手房交易流程将是这样的-
合同网上签约-银行对买方抵押贷款申请进行初审-买卖双方在银行办理存量房交易资金监管-房屋管理部门进行合同网上签约和备案-买卖双方办理所有权转移、纳税-银行贷款-并移交房屋。
最重要的变化之一是抵押贷款的批准已经提前。目前，抵押只能在所有权转移完成后才能完成，抵押审批将在所有权转移前完成。
还有另一个值得特别关注的变化:过去，二手房交易使用“阴阳合同”发放更多贷款，缴纳更少的税款。
由于贷款审批提前机制要求以网上签约合同为贷款审批依据，网上签约备案价格、申请贷款审批的交易价格、纳税申报价格应一致。住房和建设部表示，这将有助于防止逃税和贷款欺诈。
工行是首家尝试监管二手房交易资金的地方银行，它绘制了这样一个流程图供您参考:
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二手房买卖新流程中的七个注意事项
根据新政策，在新的二手房销售过程中，我们需要注意这七个方面。
首先，在未来，如果二手房通过房地产中介买卖，银行必须监管存量房的交易资金。
如果交易不是通过中介或买卖双方自己完成的，如果他们不监督资金，他们将自愿完成交易。
第二，房价包括首付款、按揭付款、一次性付款和分期付款，应纳入资金监管范围。买卖双方与银行签署了资本监管协议。根据协议，银行将在不同的交易环节向房东转移相应的资金。
但是，保证金、交易税和中介费用应由买卖双方自行约定是否纳入基金监管。
此外，目前由买方支付并由卖方用来偿还抵押贷款的普通货币不属于资本监管的范围——我们还将讨论这笔钱的问题。
第三，如果是按揭购买，按揭银行和资本监管必须是同一家银行。
第四，对存量房交易资金进行监管后，先进行抵押贷款审批——网上签约申请完成后，银行将对买方的抵押资格和可发放多少贷款进行初步审查。
如果是申请住房公积金贷款，在住房管理部门完成网上合同备案、过户和纳税后，公积金部门将对贷款进行预审。
新政策明确规定，贷款银行和住房公积金管理部门应在受理买方贷款申请后7个工作日内，明确贷款意向或完成贷款审批；申请组合贷款时，申请人应明确贷款意向，并在9个工作日内完成贷款审批，并将结果及时告知申请人。
第五，未经房地产中介机构或买卖双方同意而发放抵押贷款的，必须先取得贷款银行的贷款意向或完成住房公积金贷款的批准，才能办理过户、纳税等后续交易手续。
第六，应特别注意交易是否通过中介进行。买受人从贷款银行获得贷款意向并完成住房公积金贷款审批后5个工作日内，买受人和出卖人必须完成纳税和过户申请。否则，如果交易逾期，买卖双方需要重新申请贷款意向和住房公积金贷款的批准。
第七，交易资金的监管是免费的。银行不能为此收费，房地产中介也不能收取任何代理服务费。
03
二手房交易基金监管有哪些好处？
为什么有必要对二手房交易资金进行监管？
因为目前二手房交易过程中，对买卖双方来说，都存在相对较大的风险。
以前，我们在书上花了几十亿美元，最后还是买不到房子？每个买二手房的人都会遇到它！「在这篇文章中，我们已详细解释二手房交易过程所涉及的风险，我们可以参考这些风险。
简而言之，对卖方来说，二手房交易的最大风险是转让完成，从法律意义上来说，房子不再是他自己的，而买方的抵押贷款被推迟，他无法获得大部分的房价。这种情况在过去两年中经常发生，也是房东最担心的。那时，如果房东想收回房子，法院将不得不做出裁决。
对买方来说，最大的风险是在转让之前。买方已经给了房东押金、首付款甚至偿还抵押贷款的钱，但这可能是因为房东在外面有债务，房子在转让前被法院查封，最后他无法得到房子。
二手房交易资金监管实施后，买卖双方的资金风险都可以得到有效规避。
工行二手房网标志、交易资金监管服务点。张培建/照片
二手房交易资金监管，如“支付宝”，保护二手房买卖双方的利益。在交易资金的监督下，如果交易过程中出现任何问题，最终导致交易无法完成，买方可以拿回自己的钱，卖方也不会失去房子。
根据二手房交易过程中交易资金被纳入监管范围后，由于在所有权转移之前就很清楚买受人是否可以发放抵押贷款以及可以发放多少抵押贷款，所以就不会出现房屋被转移和房东拿不到钱的问题。
至于买方，在交易资金的监督下，支付的钱实际上并没有到达房东手中，而是在转让完成和房子被收购之前存在银行里。一旦房东有问题，转让失败，买家仍然可以拿回他的钱。
二手房在线签名网站。张培建/照片
需要提醒的是，买方为卖方抵押支付的款项实际上相当于私人借款，不能纳入交易资金的监管范围。这笔钱，买家需要特别注意它的风险！据报道，有关部门正在探讨和谈判有关资金安全的措施，预计不久将出台新政策。
此外，需要提醒的是，目前工行和建行是唯一两家率先监管二手房交易资金的银行。不过，新政策实施后，房屋管理部门表示，更多银行肯定能够监管交易资金。
最后，要提醒房地产经纪人不要告诉二手房买卖双方有交易资金监管，不要未经买卖双方同意指定银行监管交易资金，不要以交易资金监管或贷款审批的名义收取代理服务费，不要直接或间接收取和管理二手房交易资金和保证金。新政策很明确-
房地产经纪机构及其从业人员在提供经纪服务过程中如有上述行为，由属地住宅建设部门约谈经纪机构负责人，责令限期整改。
拒不整改或整改不符合要求的，暂停网络签约，记入房地产经纪机构及其从业人员不良信用记录；情节严重的，取消监管服务平台的使用权限和经纪机构备案资格；造成损失的，承担相应的法律责任。
昨日，由宁波市住房和城乡建设局、中国人民银行宁波市中心支行、宁波银行保险监管局和宁波市住房公积金管理委员会办公室共同制定的《宁波市商品房预售资金监督实施细则(试行)》也出台。所有在2019年11月15日或之后申请商品房预售许可证的建筑必须执行新的办法。
本政策的监管部门包括住房建设部门、中国人民银行和银行保险监管部门。主要监管对象是开发商。
与二手房交易资金监管政策相比，商品房预售资金的监管相对较少直接面向普通百姓。
但是，这一政策对购房者来说也非常非常重要——它是为了保证开发商有问题后房地产后续项目的建设资金，防止房地产的“未完成”，并确保购房者获得所购房屋的产权，从而保护购房者的权益。
01这笔钱必须存入[的监管账户/s2/]
根据规定，每栋楼必须选择一家银行设立预售资金监管账户——以宗地为基础设立账户，不得根据预售批次与不同监管银行签订预售资金监管协议。
预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等。房地产销售过程中应当存入预售资金监管账户。
使用POS机收取预付款的开发商只能使用绑定到监管账户的POS机。
这，尤其是银行抵押贷款，是大部分资金。住房和建设部强调，此前曾发现一些银行检查不严，经营不当，将购房按揭款转到开发商的其他账户，而不是监管账户，导致监管账户资金不足，影响房地产后续项目的进度和及时完成。
该办法还特别规定:购房者应积极维护自身合法权益，配合监管部门、银行和住房公积金管理部门，将预售资金存入监管账户。
02监理资金范围为[/s2/房地产项目建设成本的130%
商品房预售监管资金的范围为房地产项目建设成本的130%。
工程造价应根据发包人提供的工程预算总清单确定，并由具有专业资质的造价咨询机构编制签字盖章，单位建筑安装工程的综合造价不得低于市住房和建设部门公布的标准。住房和建设部表示，此前曾发现一些住房企业故意降低建设成本，以减少预售监管资金，并将本应用于房地产项目后续建设的资金挪作他用。
整个装饰住宅商品房项目的工程造价还应当包括企业申报的装饰工程造价。
此外，特别值得一提的是，作为宁波新政策的一个非常特殊的特点，还要求土地抵押贷款的本金和利息也应纳入资本监管范围。
住房和建设部明确表示，一些住房企业在获得以土地为抵押的开发贷款后，并没有将这笔钱用于房地产建设，而是用来购买土地和扩大杠杆。一旦开发商的资金链出现问题，开发商就不能获得土地抵押贷款或取消土地抵押权，即使建筑竣工，也不能颁发俗称的“大证书”。此外，购房者的"小额证明"无法签发，所购房屋的产权也无法获得。因此，这一次开发商的土地抵押贷款也被纳入资本监管范围。
当然，随着房地产建设的进展，开发商必须向建筑公司支付建设费，所以监理账户中的钱可以使用。但是，该办法规定，预售资金监管账户的资金余额不得低于剩余工程造价的130%和土地抵押贷款自各支付点至商品房交付条件满足时的本息余额之和。
综上所述，监理账户中的资金应保持在能够保证房地产项目建设的水平。这样，即使开发商有问题，房地产也可以继续建设，不会“烂掉”。
03监管账户中的资金不得滥用
监管账户对商品房预售资金的使用有严格的规定。
其中的资金一般由监理银行拨付，主要用于支付相应的项目资金。付款前，建设监理企业应出具工程进度证明。同时，由房地产开发企业、施工总承包单位和建设监理单位共同签署确认，并提供发票及相关材料。收款人通常应为施工总承包商。
非工程资金由预售监理资金支付的，应由开发商、代收单位及其他相关方签字确认，或由监理银行依据发票及相关资料按规定支付。非工程付款总额不得超过工程造价的20%。
04在该物业满足交付条件之前，不得撤销监管账户[/s2/]
该办法明确规定，开发商应在销售现场公布预售资金监管协议、监管银行、监管账户、抵押贷款银行和监管举报电话。
开发商有下列情形之一的，责令其停业整顿。拒不整改的，记入房地产开发企业不良信用记录；造成损失的，承担相应的法律责任:
(一)未在售楼处明显位置公布备案的预售资金监管协议、监管银行、监管账户、抵押贷款银行和监管举报电话的；
(二)未按规定及时将房屋销售收入存入预售资金监管账户的；
(三)责令抵押贷款银行或者配合抵押贷款银行将商品房抵押贷款转入非预售资金监管账户；
(四)提供虚假材料申请分配商品房预售监管资金的；
(五)其他变相逃避商品房预售资金监管的行为。
开发商在根据相关证明材料向监管银行申请注销监管资本账户前，必须满足交付条件。项目土地抵押的，土地抵押权注销后，开发商还应申请注销监管资本账户。
同时，该办法明确规定，如果施工总承包商、分包商和施工监理单位隐瞒或捏造事实，或出具虚假证明材料，以收取或协助开发商收取预售监理资金，国土房建部门应按照规定进行处理，并记入建筑业不良信用记录。造成损失的，承担相应的法律责任。
这些措施还对银行提出了严格要求。
商业银行有下列情形之一的，由监管部门责令改正；情节严重或者造成严重后果的，应当按照有关规定采取行政处罚、暂停部分业务等监管措施；造成损失的，承担相应的法律责任:
(一)监管银行未按要求控制重点监管资金实际数额的；
(二)监督银行擅自划拨资金，或者协助房地产开发企业挪用商品房预售资金的；
(三)抵押银行未按规定将预售资金转入监管账户的。
据悉，宁波是全国领先的商品房预售资金监管政策。
简而言之，宁波人将来买更快的房子会更放心。
