[摘要]总体而言，在一、二线城市，9月份房地产市场成交额与8月份相比没有显著增加。房地产市场告别了金九。北京、南京、深圳、宁波、福州等城市的库存都有不同程度的增加。事实上，房地产市场已经很多年没有九金十银了。自2019年以来，房地产价格的下跌已经从一个点蔓延到另一个地区。热门城市正在逐渐衰落，购买力几乎无法支撑市场继续飙升。
21世纪经济先驱报唐绍奎上海报道
在10月的金秋时节，房地产市场一片灰暗。
根据中原地产研究中心的数据，国庆假期期间的房地产市场总体稳定，并逐渐继续下滑。由于在线签约数据滞后，暂时无法看到全面的市场数据，但总体而言，大部分城市在国庆假期暂停了在线签约。
从典型城市的网上招牌数量来看，国庆前北京已签约新建29栋住宅，10月7日(2018年10月7日7栋)，二手房35栋，二手房13栋，与2018年相比有所上升和下降。
国庆期间，上海中原房地产监测数据显示，该市新增二手房7509套，为下半年以来最低增幅，同比下降21.3%。从一些商店的参观来看，游客数量也大幅下降。
市场营业额的下降也伴随着住房企业的促销和土地市场的下降。许多住宅企业在国庆期间推出了新一轮促销活动，如世茂和金科，提供首付和分期付款折扣，希望锁定客户。华夏幸福采用优惠首付款方式加快现金回报。雅居乐、金地、金茂等。给予南通和徐州项目优惠价格；索尼、禹州、钟君、惠今、荣欣、荣创等项目在南昌和郑州均有优惠促销。此时，二线和三线城市市场已经发生了变化，住房公司也开始改变立场，以保护自己的业绩。另一方面，热门二线城市的土地市场呈现下降趋势。10月10日，南京主城区八块土地集体出售，其中南部新城的一块住宅用地突然售罄，由南京交通投资房地产有限公司以8.1亿元的底价收购，底价为16597元/平方米。与今年7月金茂的地块相比，该地块的地价下降了近13，000元/平方米。
对此，中原地产首席分析师张大伟认为，从最近的市场角度来看，一些城市已经开始降温，许多城市的新建和二手房市场已经出现降价和促销。除深圳外，大多数热门的一线和二线城市在春季都持续退烧。
整体而言，九月份一、二线城市的物业市场成交额较八月份并无显著增加。房地产市场告别了金九。北京、南京、深圳、宁波、福州等城市的库存都有不同程度的增加。
事实上，房地产市场已经很多年没有九金十银了。自2019年以来，房地产价格的下跌已经从一个点蔓延到另一个地区。热门城市正在逐渐衰落，购买力几乎无法支撑市场继续飙升。
卷不乐观国庆期间，《21世纪经济报道》记者参观了上海的一些区域市场。中介小刘(化名)透露，最近买家打来的电话不多，但卖家的数量在增加。这可能会为紧张的交易打开缺口。小刘跟随一位顾客几年，在2016年上海房地产市场处于高位时买下了嘉定新城的第一手房子。三套大公寓装修精美，最近售价超过500万元，各种税费损失约30万元。
来自上海中原地产的反馈显示，卖家的挂牌价格仍然是以市场价格为基础的，一些心态相对平和的人会自愿将挂牌价格降低1-2个百分点，以增加购房量，促进交易。目前，议价范围仍维持在3%-5%左右，一些质量较好的房屋可以在价格优惠的情况下轻松快捷地达成交易。
相比之下，新上市房屋的数量和价格相对稳定，但对一些高价房屋，尤其是总价超过1000万元的房屋，压力仍然很大。例如，嘉里华庭中心有140平方米带停车位的住房。9月中旬，该公司的上市价格约为1300万元人民币。现在
它已经下跌了50万元，只比最近售出的一栋低层住宅的总价多了30万元。
在新建商品房市场，由于网上房地产系统的调整，第11期的统计数据已经落后。尽管没有直接数据，中原地产分析师卢文喜(Lu Wenxi)认为，市场表现仍有充分依据。特别是，市场差异仍然很明显。自今年以来，上海市中心的项目略好于郊区，最近的发展显示出喜忧参半的结果。
例如，宝山的一个项目要求购买宝马5系。此外，华为最新的手机将在国庆期间送到指定的房子。营销活动将赢得足够的关注。
一方面，许多顾客出去玩，对房地产市场不太关注，这是一种普遍的做法。此外，目前的房地产市场是稳定的，买家并不觉得迫切需要进入市场。另一方面，国庆前两天的恶劣天气也在一定程度上影响了住房计划，对交易产生了一定的影响。此外，基于九月份新单位供应的急剧增加，价格优势亦显而易见。闹市区越多，周边地区二手房价格倒挂现象越明显，这给该地区的交易带来压力，同时转移了客户。
陆文熙指出，长假市场可以展现当前的市场心态。一些非政治化程度低的项目将加大营销力度，以实现销售目标，而那些没有后续压力的项目将会放缓。最重要的是，随着上半年一批需求的集中释放，新需求的持续成为交易的障碍。本质上，上海的监管政策没有改变，因此市场需求受到抑制。虽然目前二手房交易很容易达成，但它不会掀起市场浪潮。此外，9月份二手房交易数据的平均表现也将挫伤信心。预计10月份的交易仍将是动荡的下行模式。
在此之前，由于采购限制的放宽和临港板块的火爆，也陷入了瓶颈。中介张冲(化名)透露，由于之前许多楼盘曾承诺向客户支付定金，其他具体细节可以在网上签署，但现在细节尚未公布，该板块的交易也面临下跌。
上海沪港通市场研究部高级分析师杨雷宇指出，自10月8日以来，抵押贷款利率的变化对市场的影响有限。首先，它对每月抵押贷款金额影响不大。第二，在当前住房不投机政策的指导下，市场基本稳定，没有造成大波动的因素。从同比累计销售额来看，仍保持在50%，下降趋势“似乎”暂时停止。
“金九银十”不再是
根据张大伟的说法，每年备受关注的房地产市场是“九金十银”，因为它曾经在历史上占据了全年房地产市场的最重要的比例。然而，随着气候的变化和混凝土对温度要求的变化，房地产调控政策对2009年后市场周期的影响远远大于购房者的自发行为。此外，10月份的长假也让一线和二线城市很难有更明显的购买趋势。根据各机构的数据，今年1月至9月，一、二线热点城市新建住宅总量因春季原因略有增加，22个热点城市共收缩131.1万套住宅，比2018年同期的112万套略有上升2.8%。在22个城市中的前9个月，13个城市同比增长。其中，北京今年前9个月签署了27，000套住宅，比2018年同期的15，000套增加了76%，原因是非竞争性住宅供应增加。
张大伟指出，2019年春节后的印度夏季在第三季度逐渐消退，原因是各种后续政策的影响加大。房地产市场监管和收紧信贷的压力，尤其是对10月8日LPR新利率计算方法的担忧，最近让市场拭目以待。
强化监管还导致房地产市场逐步稳定:2018年前9个月制定了385项房地产法规。从监管政策的力度来看，2019年前9个月共将进行415次调整，平均每个工作日调整2次以上，创下新的历史记录。2019年是房地产政策最密集的一年。在房地产政策的内容中，2019年房地产金融风险被大量提及。2019年，中央部委累计发布25项讲话或政策，要求防范房地产金融风险。
尽管仍有许多城市房价上涨，但市场已显示出逐步稳定的迹象。在北京、上海、杭州、南京和合肥等政策严格的城市，有房价下跌的迹象。具体表现如下:热门城市开始进入永无止境的销售时代，一、二级城市土地交易平均溢价降至近2年来的最低点。市场最低价已经成为主流。业内人士指出，未来的趋势主要取决于10月8日的信用报价和10月20日的LPR定价。
最近，二线城市的二手房市场交易分化明显，住房公司也在积极地改变立场，推出降价促销策略。法国兴业银行(Societe Generale)、中国和泰国等证券公司报告称，厦门持续升温，苏州在5月11日加大监管力度，交易数据在近期逐渐减弱。国庆前一周，厦门二手房交易量同比增长40%，环比增长15%。自9月份以来，该指数同比增长42%，自年初以来同比增长163%。
苏州国庆前一周(下同)同比下降11%，环比上升13%，自9月以来累计同比下降21%，自年初以来累计同比上升32%。
成都和南京继续升温，杭州最近开始变强。成都二手房成交量同比增长34%，环比增长36%，9月份以来同比增长18%，年初以来同比增长36%。南京同比增长129%，环比增长23%，自9月份以来同比增长73%，自年初以来同比增长24%。杭州同比增长81%，环比增长31%，自9月份以来同比增长36%，自年初以来同比增长11%。
据同策咨询研究报告(Tongce Consulting and Research Report)称，国庆期间，主要一线和二线城市南昌和郑州、主要三线和四线城市南通、镇江、扬州、徐州等城市的住房项目价格优惠相对较大，而其他城市普遍优惠相对较小。由于政府的控制，武汉基本上没有大规模的促销活动。
一些住房企业通常采取大幅降价和清仓策略，从城市或地区进行战略性退出。例如，9月中旬，一家领先的房地产企业因桂林项目大幅降价而被当地政府暂停备案。
