最近，国务院新闻办公室公布了第四次经济普查数据。
作为掌握国情和国力的基本手段，经济普查每五年进行一次。内容涉及行业发展、资产、负债和收入变化、员工规模变化等维度，对行业趋势的研究和判断具有重要的指导意义。
房地产行业有许多干货。数据显示，截至2018年底，全国房地产企业和法人实现年营业收入1436.96亿元，负债总额889489.2亿元。
仅仅从数值上看，我们可能没有多少概念。如果我们比较第一次人口普查的数据，我们可以非常直接地看到变化。2004年，中国房地产企业法人的主营业务收入为1474.6亿元，房地产企业法人负债总额为5065.3亿元。
在过去14年中，中国房地产规模收入增长了9.7倍，债务增长了17.5倍。
房地产行业的高负债率并不罕见，这也是由该行业的发展特点决定的:房地产行业的开发建设周期长，几乎所有这些都需要从金融机构借款完成，从征地到建设，各种因素决定了房地产企业属于自然资本密集型企业。
此外，在过去的20年里，随着我国经济的快速发展，大量的住房需求得到了释放，房地产行业已经进入疯狂建设阶段。只有这样，上述收入才能增加9.7倍，债务才能增加17.5倍。
债务比率高于其他行业并不是问题。问题的关键在于房地产行业在健康发展之前有多少债务比率。
村长认为，房地产行业的整体负债率仍然偏高，未来几年减少债务仍然是住房企业的当务之急。随着债务减免的发展，将开始出现三大趋势:
01 未来住房企业的平均负债率可能降至60%-70%
鱼和熊掌很难兼得，风险和回报有相同的规则。
对于住房企业来说，负债率是一种神奇的存在。资产负债率低，不发挥财务杠杆作用，大大增加融资成本，不利于企业扩张。负债率高，财务风险再次来临，导致企业偿付能力薄弱，甚至可能成为企业破产的罪魁祸首。
截至2018年底，中国房地产业资产负债率达到80%，在所有非银行金融行业中排名第一。
目前，国内银行业占92%，非银行金融仅占84%。房地产行业的负债率几乎赶上了国内非银行金融。80%的平均资产负债率极高。(数据源:风)
如果我们比较一下国外房地产行业的负债率，差距就更明显了。2018年，日本上市住宅企业的整体资产负债率为68%，美国为57%，英国为38%。上述几个发达国家的负债率远远低于中国住宅企业的平均债务水平。
总的来说，中国住房企业的负债率至少还有10%-20%的下降空。
过去，开发业务是住房企业业务结构中最大的。
然而，事实证明，这种模式将很难维持很长一段时间。根据人民法院公告网，截至11月15日，全国已有453家房地产开发商宣布破产，关闭数量超过去年。
这表明没有足够的空间给小开发商空。许多小开发商仅靠出售房屋无法生存。虽然中型住宅企业一直强调高周转率和大规模，但如果没有增量购买的需求，它们将不可避免地进入长尾深渊。
随着时间的推移，如果住房企业想避免被市场侵蚀，它们只能开始转型，或者开始关注投资者、运营商和服务提供商，而不是开发商。总的来说，住房商业模式的多样化是可以预测的。
相关的成功案例并不少见:
例如，中国领先的房地产公司香港大多采用房地产开发和自持租赁相结合的经营方式。租赁业务的高利润率可以带来丰富的现金流，提高资本的内力。另一个例子是住友房地产，日本领先的房地产公司之一。2018年，住宅建设仅占其收入的22%。轻资产业务可以大大减少资本占用，提高资本周转率。
虽然国内大多数房地产企业仍然是开发商，但越来越多的房地产企业已经开始努力“经营房地产”，这本身就是一个信号。
未来住房市场将进入存量时代，住房企业转型迫在眉睫。
如果你明白这一切，你就会明白恒大为什么要不惜一切代价打造新能源汽车。乡村花园开始涉足农业和机器人。万科一直强调自己是“城乡配套服务提供商”。....
对于住宅企业来说，不仅要清楚地看到相关企业的发展前景，更重要的是要明确未来的盈利模式。只有这样，我们才能在股票时代找到可持续发展的生存之道。
03
资金是住宅企业的生命线。过去，住房企业的资金来源主要包括银行贷款、自有资金、销售收入、首付款和预付款，其中新增资金主要依靠预付款和银行贷款。
然而，随着住房企业发展业务的不断减少，住房企业收到的预付款和可抵押给银行的资产急剧减少。因此，为了获得更多的资金，直接融资是不可避免的。
事实上，早在去年年底，国家就采取了相关行动。去年底，国家发展改革委发布相关文件(关于支持优质企业直接融资进一步提升企业债券服务实体经济能力的通知)，表示支持优质企业直接融资。
其中，对房地产行业参与直接融资有明确规定:
1。总资产超过1500亿，年收入超过300亿，负债率不超过85%。
NDRC文件截图
2。提到了高质量企业的七个特征。
NDRC文件中提到的优质企业的七大特征
村长询问后发现，截至2018年底，共有34家上市房地产公司达到总资产1500亿元、收入300亿元的基本门槛。是:
中国恒大、碧桂园、万科集团、保利地产、绿地控股、中国海外发展、荣创中国、华润置地、龙湖集团、葛洲坝、世贸地产、招商局蛇口、华夏幸福、富力地产、绿城中国、敏捷集团、荣盛发展、阳光城、新城控股、华侨城甲、龙光地产、徐汇控股集团、远洋运输集团、金科控股、中国金茂、凯兆业集团、中南建设、首开股份、荣信中国、时代中国控股、中国奥林匹克公园、美的地产
上述房地产企业在很大程度上将具备优先发展的条件。只要他们不自杀(如财务欺诈、非法行为等)。)，房地产的下半年股息仍将分享。
-结束语-
据分析，房地产业的未来发展已经基本明朗。
最初以“增量开发”为代表的房地产业上半年，将逐步过渡到“股票运输管理”的下半年。房地产公司未来的主要考虑是找到以房屋为基础，打开房地产全生命周期服务循环的途径。
企业的生存原则不止一次告诉我们:我毁了你，这与你无关。
市场需求如此之大，消费者口袋里的钱如此之多。如果你不创新和改变自己，你只能等待别人改变你的生活！
