2017年，富力地产最终以189.55亿元收购了万达商业地产的74家酒店。根据7月份的公开数据，这些酒店转让的单价为6058元/平方米。
在富力2017年度报告中，此次交易后富力酒店的账面价值约为400亿英镑。
这些酒店受到赞赏了吗？
有一组数据可供参考:
万达与富力交易当月，2017年7月12日，杭州工商信托有限公司接受开元工业投资信托基金上海松江开元杜明酒店的要约，总建筑面积71027平方米，总价8.36亿元，平均每平方米11770元。
根据市场计算，富力的购买价格是市场价格的51%。
当时，60%的折扣不是空话。
老富力凭借其财务优势一举拿下了万达精心打造的酒店行业，而300多万平方米的酒店地产可能需要10到20年才能完成。
这家酒店是印钞机，王大东犹豫了一下就这么大胆了。
酒店是摇钱树，像李东这样聪明的富人是不会手软的。
一、富力酒店资产规模及效率分析
朱华酒店集团创始人兼董事长戚迹认为，对于酒店业来说，规模和效率是未来，只有一个是不够的。
截至2019年底，富力已运营90家酒店，包括10个奢侈品牌、32个超高端品牌、43个高端品牌和5个超中端品牌。
总建筑面积395.22万平方米，客房总数27.173间。
截至2019年6月，根据第三方评估机构的估计，富力运营的90家酒店市值接近520亿，比酒店整体资产账面价值高出34%。
这是秤。让我们横向比较运行效率。
相比国内几家房地产公司的酒店物业运营，中国金茂、华润置地和世茂的酒店运营都是老牌巨头:
从酒店物业的规模和账面价值来看，富力是最大的。
在运营效率方面，富力已经与老牌巨头华润和金茂并驾齐驱，甚至略有超越，落后于其他老牌巨头世茂。
二。硬通货的逻辑
在富力接手万达资产组合之前，2016年富力酒店的收入为14亿元，总产出为103亿元，占总收入的13.6%。
2018年和2019年，富力酒店连续两年实现收入71亿元，收入稳定。
与2016年的数据相比，汽车的体积扩大了4倍，运行效率从13.6%提高到17%以上。
这是2019年的几个比较:
有人说比较酒店收入和净利润是不公平的。
事实上，酒店业应该比较的是利息、税项、折旧和摊销前利润，也叫息税折旧摊销前利润，这更专业。
例如，一栋房子的租金是8万元。如果200万套房子每年贬值10万元，房主还回2万元？事实上，他口袋里的人民币是8万元。
以富力酒店为例，该酒店账面资产约为400亿元，每年折旧15亿元，账面资产正在减少。但事实上？
折旧只发生在账面上，现金一分也不能少。
这就是酒店和商业地产的区别。其资产在报表中折旧。许多商业房地产不仅没有折旧，而且还有公允价值评估的收益。
此外，豪华酒店物业，作为一个优秀的房地产，肯定是升值，就像在北京东三环的房子。
以上两个原因导致酒店资产在财务报表中的账面价值往往低于市场价值。
让我们做一个简单的计算:
以2018年为例。事实上，酒店分公司已经向富力集团提供了约15亿元的现金。
富力董事长李思廉表示，2018年返还给业主的净利润总额达到13.5亿元，足以支付富力的费用。
这接近我们的计算。
这只是每年返还给房主的现金部分，就像房东收取的租金一样。
还有一个增值部分。
四.硬通货的价值
我们粗略测量:
美国和香港豪华酒店的估值标准是年净现金回报率(在香港称为资本化率)约为3%-4%，我们采用的中值为3.5%。
以每年15亿元的息税折旧及摊销前利润除以净现金回报率，富力酒店分部的市场价值中位数为430亿元，最高值为500亿元。
截至2019年底，权益账面价值(酒店部门的资产减去负债)为397亿元。
如果不把2016年的数据作为基数，事实是:富力在市值超过300亿元的资产上花了190亿元，每年至少能收回10亿元现金。
此外，豪华酒店作为典型的经营性物业，具有稳定的现金流和公开的市场数据，非常符合资产证券化成为集合资产的要求。
万豪国际与万豪集团的分离是酒店通过资产证券化的房地产投资信托实现轻重分离，提高资产运营效率的一个案例。
富力地产总市值不到400亿元，却隐藏着这么大一块优质酒店资产。它既有规模又有效率，硬通货价值是当之无愧的。
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