即使在疫情的影响下，香港原有的住宅企业上市计划也无法阻挡。短短半个月内，三家房屋企业提交了他们的招股说明书。继惠今集团和尚坤集团之后，乐山的住宅企业版图也悄然跟上。
1999年4月，刘煜辉和他的兄弟刘山、刘羽琦白手起家，成立了一个地域集团，在四川省乐山市经营。在一个地方生活了七年后，2006年，这个地域集团将其总部从乐山搬到了成都，同年开始在全国范围内拓展业务。
如今，20多年后，刘的三个兄弟已经成为四川圈内公认的秘密大亨。另一方面，第二代已经准备好接手。刘策(刘羽琦之子)及刘(刘山之子)于二零一九年一月获委任为本公司副总裁。上市计划也在议程上，一切都在紧锣密鼓地进行。
4月9日晚，香港证券交易所披露了领地控股集团股份有限公司的招股说明书，公司的经营数据、财务信息和近年来的发展状况被逐一披露。四川的私人住宅公司终于开始向资本市场公开自己的身份。
根据观点指数发布的2019年中国房地产销售100强，领土集团在2019年合同销售额中排名第75位。根据市场研究机构的统计，2019年该地域集团实现的交易总额仅为237.4亿元。
虽然规模不大，但该地区早就提出& ldquo数千亿英镑的目标。根据香港原有的计划，2018年的销售目标是300亿元，2019年是1000亿元。但2018年甚至没有触及300亿英镑。
去年，在属地集团20周年品牌大会上，刘煜辉董事长表示，将全力完成重点省份70多个核心城市的阶段性战略目标，确保覆盖100多个优质项目，最终实现属地集团2020年至2021年1000亿美元战略的新跨越。
2019年底，恒大前副总裁许晓军加盟。当时，知情人士表示，许晓军加入房地产总裁的行列，希望帮助香港实现1000亿元的目标。
永远正确。数千亿英镑痴迷的领域是什么发展？
十亿步和波动的毛利率
招股说明书披露，领土控股公司主要关注住宅和商业地产的开发和销售。此外，公司还拥有一些自主开发的商业地产，可供进一步投资，从事酒店管理并提供项目管理服务。
截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，属地控制收入分别为人民币53.39亿元、人民币45.14亿元及人民币75.68亿元。净利润分别为6.49亿元、5.18亿元和6.72亿元。
其中，房地产销售收入从2018年的44.55亿元增加到2019年的74.52亿元，增幅为67.3%，主要是由于确认总建筑面积增加。数据显示，房产销售收入占总收入的比例超过98%。
酒店业务收入从2018年的620万元增加至2019年的3710万元，增幅为494.7%，主要是因为2019年1月成都希尔顿嘉悦酒店开业，其次是西昌隐蔽的琼海度假酒店于2019年7月开业。在业绩记录期间，领土控股经营三家酒店。
就毛利率而言，截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，该地区的毛利率分别为20.1%、35.7%及27.8%。毛利率波动很大，处于较低水平。招股说明书解释，业绩记录期内毛利率的波动主要是由于个别项目毛利率的差异，以及项目销售结束时剩余物业缺乏吸引力而导致的低价。
2017年、2018年和2019年，净利率分别为12.2%、11.5%和8.9%。对于连续三年的净利率下降，招股说明书称，根据建设和交付计划，大部分物业尚未完工，因此尚未交付给客户，因此净利润波动，而净利率下降。
在土壤储量方面，国土已形成以成渝经济区、四川省、华中地区、京津冀地区和粤港澳地区为核心的全国布局。这些项目分布在全国20多个城市，包括新疆、佛山、成都、北京、长春、乐山、眉山、西昌和许多其他城市。
到目前为止，领土拥有90个处于不同发展阶段的房地产开发项目，其中74个项目由其附属公司负责，16个项目由其合资企业和附属公司负责。
截至2020年2月29日，该地区控股公司的土地总储备为13，314，500平方米，其中包括未售出的可销售建筑面积、已售出但未支付的建筑面积412，400平方米、开发中物业的总规划建筑面积7，734，300平方米以及预计为未来开发而持有的物业总建筑面积5，555，800平方米。
在规划方面，国土控股计划将重点放在二线和主要三线城市。招股说明书上说:我们将继续巩固我们在中国西南地区的市场地位。如果有机会，它还将继续增加在其他地区的投资，如华东地区，并扩大到中国更多的区域经济中心。& rdquo
债务激增和负现金流
事实上，在过去两年里，该领土加速了最初的扩张。2017年，它将进一步扩展到河北省承德市。2018年，进入重庆。在领土集团2019年年会上，集团副总裁齐大东也提出了& ldquo周转快、标准化、执行力强、考核严格。我们行动的口号。
领土的形象也经常出现在各种合作签署仪式上。2019年底，属地集团与京东签署战略合作协议，进一步将线下业务拓展至线下业务。今年3月，属地集团与大发地产在房地产开发等领域建立了战略合作关系。
另一方面，该领土的几个项目也带来了一些伙伴。去年，乐山的项目引进了金科和碧桂园，而河南商丘的两块地是与雅居乐房地产联合开发的。
也许扩张的速度太快了，香港背后的弊病已经变得更加明显。
这包括债务的大幅增加。截至2017年12月31日、2018年12月31日和2019年12月31日，境内持有的银行及其他贷款(包括信托及其他融资)余额分别为35.86亿元、78.54亿元和117.55亿元。同期，其未偿还银行借款和其他借款的加权平均实际利率分别为6.4%、8.8%和9.9%，融资成本持续上升。
净资产与负债的比率也在攀升。截至2017年、2018年及2019年12月31日止年度，香港的净资产负债率分别为0.6倍、1.1倍及1.4倍。
流动比率保持相对稳定，分别为2017年、2018年和2019年12月31日的1.3倍、1.3倍和1.2倍。可以看出，它偿还短期债务的能力不高。
另一方面，该领土连续三年录得经营活动的负现金流量。招股说明书解释，这主要是由于物业发展活动及土地收购持续增加，导致大量现金用于业务运作。
数据显示，截至2017年12月31日，2018年和2019年经营活动的净现金流量分别为-1.87亿元，-42.88亿元，-31.12亿元。
根据招股说明书，在业绩记录期内，香港的受限现金也在不断增加。从2017年12月31日的2.11亿元到2018年12月31日的5.2亿元，再到2019年12月31日的16.37亿元，这与项目数量增加导致的预售活动增加大致一致。
截至2017年12月31日、2018年12月31日和2019年12月31日，该地区的现金和银行余额分别为人民币9.96亿元、人民币14.63亿元和人民币31.78亿元，包括受限现金、质押存款、银行存款和库存现金。
在这种情况下，现金和负债不能形成平衡。在香港上市是补充香港现金流的好方法。上市是否顺利仍不得而知。
