文/乐居财经学院魏伟
销售量对住宅企业来说固然重要，但由于住宅企业的预售制度，只能在房屋建成交付后确认为营业收入，所以销售量并不等于营业收入。营业收入是企业利润的起点。乐居财经选择净利润超过1000亿元的住宅企业进行横向比较。
根据乐居金融的“2019年住宅业务收入清单”，共有8家住宅收入超过1000亿元。与2018年相比，世茂地产这次有所增加。2019年收入1115.17亿元，同比增长30.41%。
除了稳稳排在前四位的毕横万荣，其他四家是中国海外发展、荣创中国、龙湖集团、华润置地和世茂房地产。排名第九的富力地产与排名第八的富力地产之间仍有200多亿元的差距。
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净利率水平:
26%和7%之间的差距
从盈利能力来看，住房企业之间存在很大差距。净利润最高的碧桂园是世茂房地产的四倍多。最高的净利率是中国的海外发展。另一个是华润置地，占20%以上。两院都有中央企业的背景。最低仅为7%，平均净利率为16.49%。中国的海外发展是当之无愧的“利润之王”，其核心净利润在2019年同比增长10.1%。在房地产行业利率普遍下降之际，中国的海外发展略低于2018年的27.24%，但近年来一直保持在25%以上的高净利率水平。相比之下，其他领先的房地产企业一直保持在15%左右。恒大在中国的利润规模和利润指数下降，主要是由于2019年一批高折扣、低毛利较的成交项目的交付和结算。从以往的数据来看，恒大的净利率并不高，在8%左右。在净利润规模上遥遥领先的碧桂园，自2017年以来仅实现了16.7%的净利润水平。2
债务比较:
哪个家庭最有钱？
四大房地产公司毕横万荣的资产负债率超过80%。以中国海外发展为代表的第二梯队低于80%，而华润置地最低，只有69.36%。从反映实际负债水平的净负债率来看，中国恒大和融创中国远远超过其他房企，减债也是这两家房企的下一个重要战略目标。高负债公司的偿债压力相对较高，相对紧张的资金属于中国恒大和融创中国。截至2019年底，恒大的计息负债总额为7999亿元，一年内到期部分为3721.7亿元，占46.53%，现金短期负债率为0.61。另一家不能用现金支付短期债务的公司是融创中国。2019年末，短期借款总额为1357.3亿元，同比增长47.5%，现金短期负债率为0.93。如果限制现金被移除，它将下降到0.57。从现金流来看，2019年经营活动现金净流入为273亿元，较2017年的751亿元和2018年的521亿元大幅下降。截至2019年底，碧桂园拥有最多的现金，达到2683.5亿元，也是碧桂园历史最高水平。一年内到期的短期债务为1163亿元，现金短期负债率为2.31，偿债压力不大，经营现金流连续四年保持正。龙湖集团的现金短期负债率最高，达到4.38。债务结构合理，以长期债务为主，五年内无集中偿债压力。3
净资产收益率比较:
什么风把高吹来了？
股本回报率(ROE)通常用于衡量公司使用自由资本的效率，以及评估公司的长期盈利能力。与此相关的是三个指标:净利润率、资产周转率和资产负债率。据统计，本次调查范围内八家住宅企业的平均净资产收益率水平为19.65%，最高的是融创中国。回顾上述三个指标，我们可以发现高资产负债率提高了总体净资产收益率水平。同样拥有高资产负债率的中国恒大，其净资产收益率仅下降了11.86%，较2018年的30.18%和2017年的17.92%下降了约60%。碧桂园依靠高资产周转率和高资产负债率推高净资产收益率，自2017年以来一直保持在30%左右的高水平。中国的海外发展，有着光明的净利润等数据，净资产收益率仅为14.83%，这与其较低的资产负债率有关。在八大住宅企业中，中国海外发展的资产负债率最低，为60.06%，多年来一直保持在60%左右的低水平。4
土地储备:
地面保持速度总体降低
除了世茂房地产的土壤储存量大幅增加之外，大多数住宅企业的土壤储存量增幅较小。处于领先地位的房地产公司增速放缓，恒大、融创中国和中国海外发展均出现负增长。世茂地产首次营业收入突破1000亿元，规模需求巨大，2019年土壤储量增幅达到67.41%。世茂房地产的销售额首次突破了2000亿英镑的门槛，需要足够的土地储备来支撑接下来的业绩增长。截至2019年年中，碧桂园总土地储备为2.78亿平方米。在2019年年度报告中，碧桂园没有披露当前的土壤储量数据，但2.4万亿元的适销资源也反映了其家族的财富。一路跑完之后，碧桂园放慢了脚步，开始走“提高质量控制速度”的路线。恒大在2019年业绩会上表示，未来几年土地投资的基调将是“控制规模”，土地储备将是负增长。截至2019年底，恒大的土地储备规模已达到2.93亿平方米，较2019年年中的3.19亿平方米有所下降。现有土地存量足以满足未来几年的发展需求。[2019年年报比较系列]2019年新上市住宅企业主键，谁是潜在股？(1)乐居财经学院
