房产网 有人说，企业能不能上市，其实就是看它能不能给资本市场一个好故事。显然，两个月前的宋都服务没能把这个故事讲好。
今年1月，宋都服务首次向港交所递交招股书，信达国际为独家推荐人；7月，港交所公告称，宋都服务递交招股书已满半年，状态失效，失效缘由难以得知，坊间猜测纷纭。
时隔两月，没有气馁的宋都服务向港交所二次递表。
9月3日上午，港交所披露了宋都服务最新提交的招股书文件。或许是因为和第一次递交招股书的时间相隔不远，能够看到的是，这份新的招股文件中大部分内容与此前变化不大。
从数据上看，宋都服务2017年至2019年的营收分布为8400万元、1.33亿元、2.23亿元。2020年实现营收0.93亿同比增加25.75%至1.17亿元。
收益首次破亿，或许能算得上是这家小型物业公司新招股书中的一大亮点。
不得不说，尽管在疫情的影响下，物业行业的价值被进一步发现，众多物业股也纷纷飘红。但资本总是现实且趋利的，不管行业如何热闹，宋都服务自身向资本市场展示的筹码是否足够，仍是这一次它能否成功上市的关键。
1995年成立于浙江杭州，从发展时间上看，宋都服务算是“行业老将”了。从业务模式上看，涉足了长租公寓业务是宋都服务有别于大多数同行的一大特征。
不过，似乎天公不太作美，8月的最后几天，杭州长租公寓市场接连爆雷。8月27日，杭州友客公寓传出资金问题；此后两天，杭州另一家名为“巢客”的长租公寓再度传出暴雷消息。
事实上，在经过几年发展后，长租公寓的风口期早已过去，随之而来的是各种行业问题不断显露。有市场人士指出，近期长租公寓的“暴雷”事件，是否会影响到资本对于宋都服务业务模式的信心，或许还有待观察。
老生常谈的“规模论”
早在1月首次递交招股书时，宋都服务的规模问题便广为诟病。逻辑同样简单，大多数情况下，规模大小与行业地位是挂钩的。相比之下，具备一定规模的企业往往更容易获得资本市场的信任。
而据年初公布的数据，截至2019年9月30日，宋都服务在中国设有8家附属公司及12家分公司，向27个物业项目提供物管服务，在管面积约为395.1万平方米。截至2020年1月14日，宋都服务在管总建筑面积为590万平方米。
在新招股书公布的各项数据之中，变化最大的自然是规模了。据公告显示，截至今年截止6月30日，宋都服务在中国的14个城市设有九间附属公司及15间分公司（当中大多数位于浙江省），向33项物业（包括16项住宅物业及17项非住宅物业）提供物业管理服务，在管总建筑面积约为640万平方米。
相比起去年9月底和今年1月，宋都服务上半年的规模增幅分别约为62%和8.47%。从速度上看，去年到今年的总体增幅还不错。不过，或许是受到疫情的影响，宋都服务今年上半年的规模增长出现了明显降速。
数据来源：企业招股书、观点指数整理
尽管速度有所放缓，但同时能够看到的是，宋都服务这半年里来自独立第三方房地产开发商开发物业的在管面积正在加速扩大。
数据显示，经过不到三年的发展，该部分面积从2017年12月31日的约5万平方米增加至2020年6月30日约260万平方米。相对应的，来自母公司宋都股份的物业在管总建筑面积占比也从2017年底的98.4%将至今年上半年的58.9%。
反映到收益上，于2017年-2019年及2020年上半年里，来自于宋都股份开发的物业对宋都服务贡献了收益分别约5870万元、6870万元、8770万元及4150万元，分别占同期物业管理服务总收益98.2%、96.6%、91.7%及69.7%。
在新的招股书中，宋都服务提到，公司未来的计划之一是专注于在长三角范围内，收购、投资物业管理组合较为吸引的地区物业管理公司，或与之发展战略同盟。
其指出，由于物业管理服务行业高度分散，市场参与者众多。因此，公司认为在行业中物色合适收购目标及投资选择并非难事。
毋庸置疑的是，一旦此次上市成功，宋都服务将获得一笔不小的“收购资金”，规模扩张的速度也有望能够加快，但也恰是这个规模问题，让宋都服务的上市多了一份未知。
放不下的长租业务
在物业同行中玩跨界的有不少，有的做起了保险金融业，有的则是一脚迈进了食品农副业，但在物业平台中做长租的，并不多见。
而宋都服务，就是那“少数派”里的一员。
事实上，宋都服务进入长租公寓的时间并不长。2017年初，宋都服务旗下全资子公司宋都嘉和成立，该公司的主营业务便是酒店和长租公寓。
如果将这两部分业务合并起来看，宋都服务过去三年的表现还算不错。数据显示，于2017年-2019年及2020年上半年里，宋都服务在其他业务上（酒店及长租）产生的收益分别约为80万元、570万元、2070万元及590万元，占同期总收益约0.9%、4.3%、9.3%及5.1%。
但如果只看长租业务，那么宋都服务的表现则算不上突出。于2017年-2019年及2020年上半年里，宋都服务在该业务上的收益分别约为80万元、220万元、210万元及80万元。
仅从当前情况来看，在“其他业务”这部分中，酒店其实对宋都服务的贡献会远比长租公寓要大。不过，宋都服务似乎是更看重长租公寓的未来式。
在新递交的招股书中，宋都服务特别提到，鉴于长租公寓市场的增长潜力，公司计划进一步扩大长租公寓业务。
作为一家主营业务仍是物业的公司，宋都服务的合作与其他专注做长租的同行们不同。宋都服务的侧重点在于集中公寓管理，即不再涉及向业主租赁物业，而是涉及提供经营及管理服务。
从业务模式的角度看，宋都服务的侧重点固然与其本身的物管属性相契合，但与此同时，这种模式同样存在着一定的风险。在该模式下，宋都服务的收益将主要来自长租公寓业务所得总收益的固定百分比。
换而言之，一旦长租公寓的总收益因为如疫情等各种不确定因素影响，而达不到预期时，宋都服务的收益也会同样受到影响。
但不管怎么说，宋都服务依然对长租公寓保持钟爱。据招股书披露，宋都服务目前已经与宋都股份就其数项自有物业订立协议，在未来，公司也将积极寻求机会与宋都股份集团或独立第三方房地产开发商进行合作。
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