上周末，深圳开盘潮。华润玺云著推出988套，招商臻府推出608套，佳兆业樾伴山推出1452套，丁山河畔推出1331套，龙光玖悦台推出352套。玺云著当天卖完，丁山河畔遭到疯抢，楼盘现场一度失控，半天卖光67平两房。
龙岗丁山河畔抢房现场早前有人预测深圳严调之下，楼市会慢慢进入冷淡期。但在“7.15”政策严调后的一个月，深圳市场依旧表现火爆。这意味着深圳刚需等来的可能不是楼市冷静期，而是依旧抢不到房的“绝望”。并且与之同时，不管任何时候，深圳一千多万人中富裕的那部分都存在极高的投资保值需求。
01
深圳刚需有多绝望？
不管是否关注深圳楼市，你我都是局中人。在深圳这片热土，一个个从无房到有房，又或者是从有房到无房的真实故事不断加码上演。在这个过程中，深圳人深刻的体会到了一个事实：深圳对刚需太不友好了，不友好到甚至让刚需绝望。这点，在村长看到过的故事里就能窥见刚需族买房的“血泪史”，从满怀希望，到抱怨，到绝望。
给大家讲两个案例吧，一个村长身边的，一个村长在别的地方看到的。从2019年开始，深圳的楼市似乎开始变得更加残酷，尤其下半年，突然开始高速大涨，打的让所有深圳人措手不及。这些人中，就有村长的一位朋友。村长的这位朋友85年，来深圳十几年，可以算的上事业小有成就，在房企当中层骨干，年入60万。在62.5%的深圳人月薪不超过6000的今天（据新浪APP数据统计显示，深圳人月薪超过2万比例3.8%，统计网址http://salarycalculator.sinaapp.com），已经超越95%的深圳人，但依旧被深圳楼市虐了千百遍。从去年开始，村长这位朋友就开始选房。每天工作下班后都去看房，甚至周末一看就是一整天。一年下来，经历过暴晒，经历过雨淋，几乎看遍深圳所有的一二手房，从龙岗罗湖看到了福田南山宝安，又从福田看到了龙华光明。而且每次一有新盘，几乎都争取认筹，可惜一直选到现在，依旧还没有买房成功。为什么？还不是高不成低不就。
朋友问村长今年还有希望选到房吗？有的，今年下半年深圳各区就陆陆续续推出不少新盘。但在朋友的眼里，绝望更大过希望。眼睁睁看着深圳房价，每平米从6万出头，涨到7.1万，仅一年时间就涨没了一套首付。但又能怎么样？只能继续奔走在选房的路上。来深圳十几年了，也适应了深圳，去别的城市，已经很难做决定。这是一直选房选不上的案例，而有运气选上房，其实也是另一种痛苦和绝望。如今90后成为买房的主力军，某网站平台一位90后视频分享者分享自己去龙岗丁山河畔抢房的经历。在30多度的高温下排队4个小时，才买到心仪的房子。
视频里这位90后说到，尽管今年深圳严格了购房资格，但是大家还是很疯狂。两三个月前，她就开始看房，总共看了5套，看坪山恒大城的时候本想定下来，结果买的过程中新政一出就失去了资格。后来想借用亲戚的名额，但多方考虑还是有点担心，就没有用亲戚的名额。但等着等着，突然发现她的父亲因交十多年的社保又有了名额。上周五上午10点去龙岗坪地丁山河畔选房，排到下午3点才到她。
在这个过程，来抢房的每个人都站在太阳底下暴晒三四个小时，周围都是汗臭味。
但是买到房的那一瞬间她是不开心的。因为不仅首付是她的父亲掏，而且每月一万七的月供，以她目前在深圳的收入水平，只能负担的起一万多一点，剩下的需要她父亲每个月来偿还。
如果还贷过程中，稍有差池，比如失业，很可能就导致房贷断供。这样的年轻人多吗？多。有什么办法？没有。绝望吗？绝望啊。那也依然需要扛着压力前行。
02
深圳楼市正成为有钱人的储蓄池
如果深圳楼市对刚需来说，充满的是“绝望”的味道。那么对那些肆意选房的有钱人而言，则都是财富的味道。特别是在今年这个环境下，大家的共识里，经济周期下行，手里的闲钱无处可去，股市涨涨跌跌扛不住，债市又透露着违约的妖艳气息，唯有房子才是最好的“避险资产”。而核心城市热门区域的楼盘，更是硬资产，扛得住通胀的影响。深圳最近推出的新盘，及过往的网红盘的销售情况，似乎也印证了这一点：有钱人买房子可能不全是为了居住，更是为了保值。以最近新开的楼盘为例。
位于宝安区招商臻府，主推的户型是118㎡与156㎡，备案价格8万-9.5万元/㎡，总价区间在944—1482万；
位于龙华红山片区的龙光玖悦台，主推的户型是95—124㎡，单价区间在8.5-9.5万/平米，总价区间在818-1178万。
这些都不是刚需可以轻松上车的盘，就算勉强上车，很可能也会承受不住后期还贷过高的压力。这是新房的现象，若放眼到一些热门片区二手楼盘，依旧也是这种情况。比如位于南山区的华润城润府系列的楼盘，挂牌单价已经超过15万+，轻轻松松一套就一两千万。
又比如位于福田区香蜜湖的熙园，二手挂牌均价已经超过18万+，一套下来，总价已经超过3千万。不
止这些，深圳还有非常非常多总价动则上千万的房子，比如福田的东海花园、新天国际名苑；南山的星海名城、半岛城邦等等。这些房子不止价格高，而且还一直领涨深圳楼市。那么这样的楼盘谁有实力可以买？只能是有钱人，或者富人。刚需想都别想。
这就意味着，拥有这些房产的有钱人只会越来越有钱，而刚需也越来越难够的上。村长曾去过伦敦，那边等级阶层按邮票上的邮编来划分，在一个伦敦人面前报出SW1（威斯敏斯特）、SW3（切尔西）的效果，就跟在国内相亲市场亮出110（北京）和310（上海）开头的身份证号差不多。而今，随着楼市的加速分化，深圳人的阶层迟早会被房产划分。
03
深圳人的退路是什么？
不可否认，在深圳的楼市刚需还是大多数，能处于楼市金字塔的只是一小部分。据易居研究院数据显示，在全球80城房价收入比当中，深圳为43.5，也就意味着在深圳若一个家庭想买一套房，不吃不喝需43.5年才负担的起。
很明显，目前从刚需的角度来看，想买深圳的楼盘压力真的大。而那些还想靠自己攒钱在深买房的，就更不太现实了。那么想留在深圳的年轻人还有什么退路？在村长看来，有这两个方向可以选择。
一是年轻人要么早点排队申请保障性住房，要么努力挣钱选择深圳坪山、大鹏这样的郊区。
8月28日深圳市住建局局长张学凡提出，“新加坡是深圳学习的榜样，将来深圳60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。”未来虽然大家住政府保障性住房可能会是一个趋势，但就目前来看，深圳的保障性住房远远不够。据媒体报道，深圳截至2015年，累计新开工保障性住房约31.2万套，累计竣工保障性住房约17.9万套，仅占筹建总规模的41.3%。
而2016-2020年，深圳计划新增住房有效供应65万套中保障性住房和人才住房供应只有35万套。根本不足以满足深圳人的住房需求。也就是说，等保障性住房，即便政府快马加鞭推出，也需要付出漫长的等待时间。那么留在深圳的希望，剩下的就是坪山、大鹏这些郊区了。现在大鹏和坪山两个区域二手挂牌的均价是3.9万和3.7万。
在这两个区域里，还是有不少总价300万以内就能定下来的楼盘的。比如坪山区丹梓龙庭挂牌均价约2.6万/㎡，坪山首座挂牌均价约2.5万/㎡，金田风华苑和东京名座挂牌均价约2.3万/㎡，八克拉挂牌均价约2万/㎡，而启兴生活区挂牌均价则不到两万。
又比如大鹏区的德华花园、鹏海苑小区挂牌均价约2.4万/㎡，亚迪村挂牌均价约2.3万/㎡等等。
二是深圳的年轻人直接逃离深圳，选择临深区域。比如东莞的凤岗、塘厦，惠州的淡水、秋长等。
村长认识的一位小伙子，福田上班，2018年选择惠州淡水区上车，现在每天上下班走70多公里，从沿海高速出发，不堵车大概一个半小时就能到福田的车公庙。
而且目前看来，惠州、东莞的二手比一手相对便宜一些，所以如果年轻人想留在深圳，可以及早规划临深片区。
深圳 宏观分析
