房产网 所谓规律，是指事物发展的必然趋势，比如地产市场从增量到存量。
放眼早早起步的西方房地产市场，不动产投资已然成为趋势。今年来自加拿大的大型房地产基金Bentall Green Oak设立了以亚洲为投资对象的新基金，资产规模或将达到25亿美元。其中，近八成的资金或将投向老牌不动产市场——日本。
反观国内，尽管增量市场才刚刚落幕，但后来者居上。根据最新统计，从交易体量层面来看，今年二季度中国已经超越日本，成为世界上仅次于美国和英国的房地产交易市场，交易额达到84亿美金。
越来越多存量投资在北上广深等一线城市开始浮现。不过，一切才刚刚开始，谁能抢占先机，便能在未来的新赛道上占据更有利的位置。
或许正是看到了这一契机，曾任职于华平投资的迟淼在三年前便创立了“颢腾投资”，开始了投资中国一线城市优质物业的征程。
专业的事情自然需要专业的人来做，迟淼的核心团队均来自于行业知名地产投资机构和各大地产开发公司。到目前为止，颢腾投资已经在北京投资了合计31万平方米的两个大型商办项目。
三年时间里，商办市场、长租公寓、物流业务纷纷崛起，大数据应用越发广泛，国内的市场环境已经发生了诸多变化。而今年的疫情“黑天鹅”和公募REITs试点的推出，也为此增添了一份变数。
面临多变的大环境，颢腾投资下一步该如何走，迟淼如今有了更多的思考。
“一线城市是重点”
“我们目前的投资重点仍然是一线城市，以北京和上海为主的增值型商办物业。”
颢腾投资创立至今，迟淼对于重点投资区域的把握始终没变，而对于京沪二城的市场走向，迟淼显然了熟于心。
据他介绍，北京市场近年来日渐走热，主要得益于政府对核心区域供应量的严格把控。“总的来说，北京的市场需求是十分坚挺的。”迟淼举例说道，如今金融街及中关村的办公楼租金居高不下，即使在疫情期间，其空置率也一直处于低位。
相比起来，上海商办市场则由于供应量的关系表现没有北京那么强劲。不过，这并不影响迟淼对这个城市的看重。“在上海我们也在寻找一些特殊的增值改造商办类物业的机会。”迟淼指出，由于上海的经济市场化较高，同时具备着极好的流动性，所以这里依然是投资人最关注的市场之一。由于资本渠道主要来自境外，因此迟淼往往也更喜欢站在境外投资人的角度去分析国内的市场投资目标。
接着对北京和上海的市场分析，我们自然而然聊起了今年疫情对于行业的冲击。迟淼坦言，
此次疫情初期，对实体零售的负面冲击是比较大的，虽然很多商业业主发布了租金减免政策，但因很多中小商户承压能力较弱，退租换租的情况较多，整个行业的空置率有所上升。
不过，“也正是在这个时候，我们能够看到北京上海两地的办公楼市场具有着强大的韧性。办公楼市场前三季度总成交额突破了千亿，二季度开始，国内租赁市场需求逐渐回暖。三季度时，北京上海的写字楼出租率已基本稳定。”
紧接着，迟淼抛出了一组数据，在第三季度，上海甲级办公楼净吸纳量达到15万方，环比增长35%。北京甲级办公楼净吸纳量达到8.5万方，核心商圈如中关村，金融街等空置率则常年维持在2%-3%左右，科技金融、人工智能、云计算等高科技行业的快速发展也产生了更多的租赁需求。
“总体而言，我们认为此次短暂的疫情压力并不会影响办公楼作为传统核心投资资产的地位，尤其是北京，整个市场仍将保持活跃态势。”迟淼进一步指出，一线城市凭借着商办物业需求稳定，市场监管完善等因素，自然成为了很多海外投资人在国内的首选投资区域。
“实现投资轻重结合”
今年8月，颢腾投资联合境外投资人合资收购了北京悦秀城项目，总投资额约40亿元。值得一提的是，该笔交易也是新冠疫情期间北京成交最大的外资收购项目之一。
谈到这笔投资时，迟淼坦言，今年可以完成悦秀城的收购“实属不易”。毕竟从上半年的经济情况来看，实体经济和金融市场受到了极大的冲击，市场的交易量下降，投资活动放缓。“虽然在疫情和中美关系的双重打击下，悦秀项目的募资工作难度不小，但从另一个角度来看，好项目依然受到资本追逐，境外机构投资人对中国市场仍然充满信心。”
显然，迟淼和他的颢腾投资深谙“危机并存”之道。
除此之外，迟淼还在疫情中进一步看到了数字化与商业地产融合的可能。“线上消费正在加速发展，人们的消费习惯也在不断改变，传统商业与新零售亟待进一步的融合。阿里巴巴收购了高鑫零售，或许正是预示着整个商超零售业将迎来下一个数字化发展的风口。”
基于对于这一趋势的准确判断，迟淼表示，颢腾未来除了重资产方向的投资，今年也在积极的布局地产相关行业的私募股权投资，例如物流、数据中心、云服务等管理平台的投资机会。
“我们希望可以实现轻重结合，从而达到与地产投资业务产生正向的联动。”
除了投资业态的选择会进一步多样化之外，据迟淼透露，颢腾投资接下来也会积极寻觅和接洽更丰富的资本渠道。“今年由于情况特殊，境内投资人相较境外投资人会更活跃一些，在国内市场的投资比重将会升高并且还会持续扩大市场份额。”迟淼如是说道。
当然，国际环境的不确定性也是境外投资人资本配置的限定性因素之一。具体而言，包括中美关系，全球经济萎缩等因素在内，都会在一定程度上影响到境外投资者对中国的战略投资决策。
因此，迟淼也表示，尽管此前的几个项目都是联合境外投资人收购的，但颢腾投资也很乐意并在积极寻觅与境内投资人洽谈合作的机会。
那么，凭什么去开拓出更广阔的融资渠道呢？良好的资产运营管理经验，便是颢腾投资的一张底牌。
从最初的华平到如今的颢腾，迟淼经手主导了超过40个房地产投资项目和私募股权项目，合计股本投资超过35亿美元。对于颢腾这支队伍，迟淼言语中带着一丝自豪。“我们的核心团队都来自于专业地产投资机构，人脉资源丰富且执行能力出众，善于挖掘投资机会，提升物业价值。”从数据上看，其核心团队成员主导参与的收购项目，股本金高达200亿人民币。
迟淼直言道，市场上真正能够全方位覆盖募投管退的GP并不多。“我们的操盘能力是颢腾投资的核心竞争力之一。有竞争力的项目和稳定的回报才更能得到投资人的青睐，尤其是在今年这种情况下，海外投资人更需要中国市场的稳定投资来帮助其实现风险对冲。”
以下为观点地产新媒体对颢腾投资董事长迟淼的采访实录：
观点地产新媒体：疫情之后，面对艰难的外部环境和政策变化，中国商业地产的发展会发生什么改变？北京上海等一线城市是颢腾投资的重点投资区域，疫情影响下，一线城市的商业地产会出现哪些新的趋势和变化？
迟淼：此次疫情初期，对实体零售的负面冲击是比较大的，虽然很多商业业主发布了租金减免政策，但因很多中小商户承压能力较弱，退租换租的情况较多，整个行业的空置率有所上升。
不过在疫情期间，线上消费反而得到了加速的发展，各类线上平台需求极其旺盛，人们的消费习惯也因此改变，传统商业与新零售亟待进一步的融合。阿里巴巴最近收购了高鑫零售，成为其72%的大股东，这也说明中国商超卖场数字化将再提速，整个商超零售业将迎来下一个数字化发展的风口。
办公楼市场则在疫情期间展现了其强大的韧性，前三季度全国总成交额突破千亿。从第二季度开始国内整体的租赁市场需求逐渐回暖，随着疫情的有效控制，三季度上海北京写字楼出租率已经基本稳定。根据戴德梁行的报告，第三季度甲级办公楼上海净吸纳量达到15万方，环比增长35%。北京净吸纳量达到8.5万方，核心商圈如中关村，金融街等空置率均降至2%-3%左右，而科技金融、人工智能、云计算等高科技行业的快速发展也产生了更多的租赁需求。
考虑到办公室市场，尤其是北京市场较强需求带来的良好抗压性，我们认为此次短暂的疫情压力并不会影响办公楼作为传统核心投资资产的地位，整个市场仍将保持活跃态势。
观点地产新媒体：颢腾投资成立于2017年，和三年前相比，您认为如今的房地产领域有何新的特征？能够看到目前颢腾投资的重点投资方向仍是商办类项目，除此之外，住宅、物流又或是其他类型的物业，颢腾投资会如何侧重？
迟淼：颢腾投资目前的投资重点仍然是一线城市，以北京和上海为主的增值型商办物业。北京市场近年来日渐走热，得益于政府对核心区域供应量的严格把控，例如金融街及中关村的办公楼租金居高不下，即使在疫情期间空置率也一直处于低位，市场需求坚挺。
上海商办市场由于供应量的关系表现相较北京没有那么强劲。但由于上海的市场化经济和极好的流动性，依然是投资人最关注的市场之一。在上海我们也在寻找一些特殊的增值改造商办类物业的机会。总体而言，一线城市的商办物业需求稳定，市场监管比较完善，因此成为了很多海外投资人在国内的首选投资区域。
物流地产近年来虽然我们涉足不是很多，但也一直备受投资人的关注。近年来虽然中国物流已取得长足发展，但与发达市场相比，仓储的设备标准及储存效率与发达国家仍有一定差距，规模相较我国庞大的经济体量和人口而言仍然很小。近些年政府也推出了一系列支持政策，但预计供不应求的态势还将持续很长时间，物流地产仍旧保持强大的发展潜力。
还有一个不能忽视的领域就是IDC，近些年随着5G的快速发展，国家也在大力支持新基建发展，数据中心受关注程度也日益增加。因此我们也一直在关注合适的项目或者平台的投资机会。
观点地产新媒体：一直以来，非常多海外和国内资本在关注和投入到商业地产领域，大宗交易频现，您认为这是中国商业地产市场走向成熟的表现吗？这种情况在疫情后会发生大的变化吗？
迟淼：中国商业地产近年来发展迅速，日趋成熟，逐渐成为国际投资机构在亚太投资的重点区域。根据最新统计，从交易体量层面来看，今年二季度中国已经超越日本，成为世界上仅次于美国和英国的房地产交易市场，交易额达到84亿美金。
近年来随着越来越多的海外机构投资者入市，整体的市场专业水平以及规范化程度也在不断提高。当然，中国的地产市场也有其独特性，受政策的影响较大，在资金流动性及治理结构，交易流程，市场监管等方面仍有进步的空间。但值得注意的是政府今年宣布了REITs的试点计划，我们相信未来将会有更多的政策性支持，从而进一步提高中国市场的透明度，促进房地产长远健康的发展。
今年的疫情对市场的发展是挑战，更是机会。上半年实体经济和金融市场都受到了极大的冲击，市场的交易量下降，投资活动放缓。因此颢腾投资今年可以完成悦秀城的收购实属不易，但也从另一方面展示了境外机构投资人对中国市场的坚定信心。
相较于其他市场而言，中国的疫情控制的快速有效，经济较早回归正轨，充分展现了其强大的韧性和活力。疫情期间我们也能发现，政府并没有将房地产作为短期刺激经济的手段，而是更多的依赖市场本身的自我恢复能力。从长期来看，整体市场的基本面仍然稳健，长期投资也将获得稳定回报，这也给境内及海外的投资人增强了很多信心。随着与全球资本市场的融合加深，我们相信国内的房地产市场会日趋成熟完善。
观点地产新媒体：从投资的角度来说往往讲究“募投管退”四个步骤，和同行相比，颢腾投资的优势又在哪一步？
迟淼：颢腾投资自2018正式开始运营后，至今已在北京投资了合计31万平方米的两个大型商办项目，展现了出众的投融能力及市场资源。
我们的核心团队都来自于专业地产投资机构，在募、投、管、退各个环节都有很强执行力，善于挖掘价值投资机会，提升物业价值，有着绵密的投资人网络并与投资人保持着长期良好的沟通关系。尤其在今年市场环境下，有竞争力的项目加上资管能力卓越的团队，才能得到投资人的青睐。
市场上真正能够全方位覆盖募投管退的GP并不多。尤其在“管”这个环节，我们资管团队的操盘能力是颢腾投资的核心竞争力之一，专业完善的工程及资管团队可以更好地帮助我们提升物业价值，打造最响亮的地标作品。我们资管团队的成员大多是来自大型及上市地产公司的高管，操盘的项目遍布北京，上海，深圳，香港，俄罗斯等地，业绩突出。团队人员扎根本地市场同时又具有国际视野，拥有极其丰富的项目定位、工程改造以及租赁运营的经验。
我们相信国内的市场依旧存在着巨大的潜力，团队也会一直紧跟行业趋势及区域市场需求，力求在打造地标项目的同时，更高效的投入资本，寻找合适的退出机会，为投资人创造有吸引力的投资回报。
观点地产新媒体：今年8月，颢腾投资联合海外投资人完成了对北京悦秀城的收购，对于颢腾投资来说，境内境外市场如何划分主次，未来有何更进一步的发展目标？在您看来，国内的投资者和海外的投资者在投资理念上有何不同？颢腾投资又会怎样去适配这种不同？
迟淼：如之前所说，颢腾投资现在专注于国内一线城市的增值型物业，跟境内境外投资人一直保持着良好的沟通，积极地寻求潜在项目上的合作机会。之前两个项目都是联合境外投资人收购的，但我们也非常乐意与境内投资人洽谈合作机会。不同的投资人对于项目的风险匹配考虑不同，我们也会按照每个项目的风险收益考量与不同的投资人合作。
今年由于情况特殊，境内投资人相较境外投资人会更活跃一些，在国内市场的投资比重将会升高并且还会持续扩大市场份额。
海外投资人通常是在全球区域范围内进行投资，因此中国可能只是投资策略中的一部分而已。在中国，境外投资人更专注于核心市场，如北京上海等一线城市。它们的市场透明度高、流动性好，可与其他国际一线城市相媲美。不过国际环境的不确定性是他们资本配置的限定性因素之一，例如紧张的中美关系，全球经济萎缩等都会在一定程度上影响他们对中国的战略投资决策。
此次疫情期间，海外经济就业复苏缓慢，中国相对稳定的经济环境对于海外投资人来说是更有吸引力，他们也需要中国市场的投资以实现全球投资的风险对冲。而且全球较为宽松的金融环境降低了融资成本，各地投资者的流动性资金较为充裕。根据PERE的统计，从年初开始，中国市场的募资活动相较其他亚太市场而言也更加活跃。
颢腾团队深耕本地市场时时关注相关政策信息及最新市场行情。考虑到如今复杂多变的国际环境，团队会定期的与投资人沟通，了解他们最新的投资策略以及需求从而寻找可匹配的项目。
观点地产新媒体：颢腾投资在股权投资方面重点关注地产、物流、数据中心行业等方面的机会，上半年在疫情的催化下，互联网与地产迎来了更深层次的融合，对此，您怎么看待中国商业地产与互联网的未来？新零售概念出现这些年，商业地产是否有了大的变化？
迟淼：商业地产和互联网的融合趋势是不可能阻挡的，近年来房地产科技企业迅速成长，智能化数据服务步伐加快，国家也出台了相关政策鼓励信息技术，物联网，云计算等的发展。同时中国近年来电商发达，传统商业被科技改变也是大势所趋，此次疫情对线下商业零售带来巨大的冲击，加快了零售从线下到线上的速度。而随着疫情得到了有效的控制，实体经济也在逐步恢复，线下商业在此期间虽然恢复的较为缓慢却也不乏亮点。我们注意到，因为疫情导致的出行限制反倒刺激了国内奢侈品零售市场的发展，很多之前在境外的消费需求转移到国内，高端商业区的奢侈品销量在前几季度呈现了爆发式的增长。
近些年因为新零售的发展，商业地产一直在进行大规模的改造升级，利用大数据进行精准营销，利用精细化管理及差异化定位来提升零售体验，满足新时代客户群体的个性需求。与此同时，我们也能看到新零售品牌如阿里的盒马鲜生和腾讯的超级物种等都在寻求与商业地产的合作，线上线下双向融合的商业模式将成为未来购物中心的发展趋势。
因此颢腾除了重资产方向的投资，今年也在积极的布局地产相关行业的私募股权投资，例如物流、数据中心、云服务等管理平台的投资机会，希望可以实现轻重结合，与地产投资业务产生正向的联动。
