房产网 房东换锁敲锣赶人，租户被逼跳楼，长租公寓这股冷风比往年吹得更凛冽。
12月3日，广州蛋壳公寓一租客因为被房东强制清房，点燃房子后跳楼，引起社会舆论。据该租户室友透露，该租户刚毕业，没有工作和收入，9月与蛋壳签署了租房协议，并签署了“租金贷”，贷款一年。
在叠叠高的游戏中，一块木块的抽离极有可能导致高塔的倒塌。爆雷后，面对的现实冰冷又残酷，蛋壳承认，的确遇到资金困难的情况，但正在积极进行处理。
住房租赁作为民生行业，随着舆论声越来越大，自救和他救的行动开始展开。12月4日，最高人民法院副院长、二级大法官杨万明在国新办发布会上回应称，有关地方和部门正在依法依规进行处理。
更早在11月19日，北京市住建委方面就已经表态，已针对蛋壳公寓问题成立了专办小组，希望能平稳解决此事，后续处理方案会及时公布。
实际上，随着蛋壳的危机浮出水面，政府早已开始协调相关解决方案，防止租客为资本泡沫破裂“埋单”。
观点地产新媒体了解到，11月24日，深圳市住房和建设局发布《关于做好蛋壳公寓租客稳定工作的紧急通知》，要求物业不得通过停水停电等方式驱赶相关蛋壳租户。这份通知随后冲上微博热搜，被租户们视为"唯一切实保护租客权利的书面通知"。无独有偶，12月1日，上海市房屋管理局回应称，蛋壳公司总部在北京，北京市政府正在牵头协调危机化解方案。
或许是出于配合政府的举措，12月4日，自如发布“暖冬守护”计划，将针对蛋壳公寓的业主和租客提供新的服务合约。
在这项计划中，自如表示，业主和租客在与蛋壳公寓解除合约后，可与自如重新签约，并且承诺租客未来一年内按原价可在当前房屋继续居住，并最高减免一个月房租。
按照计划，业主将房屋委托给自如后，自如免收业主未来一年的托管服务费，并提供房屋出租、房屋维护、租务处理等服务，该项计划将在上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、成都、武汉实施。
自如此时“雪中送炭”，向外部展示“接盘”的意愿，也有部分声音认为是否在发“蛋难财”，借此机会扩大规模。不过，更多人则认为，此类扶持计划能够缓解蛋壳房东和租客的矛盾。
实际上，在蛋壳暴雷之后，就有媒体报道，我爱我家包括董事长、总裁谢勇等高管多次洽谈接手蛋壳公寓事宜。并且，受北京市相关部门邀约，包括自如、相寓在内多家长租公寓参与商谈接手蛋壳事宜。
景晖智库首席经济学家胡景晖曾在一次采访透露，5月长租公寓第一股青客爆仓，上海市相关部分牵头由建行旗下的建信住房进入，挑选部分房源进行接盘。6月蛋壳危机出现后，北京市相关部门也牵头建设银行总行进行沟通。但因为蛋壳负债规模过大，一个多月后这场协商以失败告终。
换言之，此次自如伸出“援手”，或是先“公益”后“商业”的考量。
显然，这次暴雷的坑，已经不能完全由蛋壳自身填补。纵观其商业模式，由一家租赁服务中介，转为租赁贷款中介，最后发展为发行资产证券化产品的类金融企业，在暴雷前的蛋壳，一度是资本市场看好的金融创新公司，成为国内长租公寓第二个赴美上市的品牌。
这种金融模式下，如果处在房产价值和租金快速上涨的时期，蛋壳公寓是安全的。像蛋壳所采取的“租金贷”，长租公寓运营商与金融机构合作，以租客名义办理贷款、按月付租，金融机构则将租期内的所有租金一次性付给运营商。因此，租客向长租公寓交租的行为就转变为租客的还贷行为。
蛋壳公寓发布的2019年财报显示，该公司大量现金流来源于“租金贷”，“租金贷”在该公司的融资中占比过半。蛋壳公寓的主要合作方为微众银行，目前有超过60%的租客在使用“租金贷”。
这种模式下，一旦市场有变，如则会带来巨大的危机，年初开始的新冠肺炎疫情冲击，使得长租公寓由于租金及出租率下降导致的资金链紧张问题更被急剧放大。今年一季度，蛋壳的资产负债率高达97.06%，经营现金流也从2017年的负1亿跌至2019年的负19亿。
也是在近期，多地政府纷纷出台措施“亡羊补牢”。重庆、成都、深圳和西安等地要求建立租赁资金监管制度；深圳尤其强调不得“高进低出”“长收短付”，同时不得诱导租客使用“租金贷”；西安拟对住房租赁企业实行信用分级。
数据显示，全国目前已经注销或吊销的长租公寓相关企业约有170家，占相关企业总量的15%。从已暴雷的长租公寓企业来看，大量依赖“租金贷”、采取“长收短付”、高收低租等不正当竞争方式做大规模是资金链断裂的主要原因。
种种原因导致长租公寓企业不盈利甚至亏损，并且在疫情的催化剂下，更早进入优胜劣汰的“淘汰赛”。
以自如“暖冬守护”为例，此次“雪中送炭”同样将增加其潜在的房源和客源，有助于后续自如规模的扩大。据悉，蛋壳公寓管理的房源超过40万间，用户超过100万。
浪潮退下后，才知道谁在裸泳。所有的长租公寓企业，在政策、资本的刹那烟火后，都需要回归理性。
对于长租市场来说，此次龙头企业爆雷事件后，长租公寓或将进入一段重整低谷期。面对部分租客的信任感缺失，长租行业或许面临着一段时期的“灾后重建”，如何找到盈利模式？如何惩治市场乱象？如何真正做好监管？都是面临的一道道难题。
成见 | 置身于庞杂喧闹的外部世界，多数情况下我们并不是先理解后定义，而是先定义后理解。
