文/乐居财经曾书佳
可能奥地利嗅到了拐点，想在年底做一次冲刺。
双十一刚过，它就在关伟上发表了一篇题为《奋战50天》的文章。文章中的语气相当坚定：“那些看似遥远的目标，只有积极争取，才能越来越近。”在2023年到来的前50天，奥林匹克花园已经准备好大干一场。
事实证明，它的说法不是一句空洞的口号。10天后，消息传来，奥园计划整体打包重组国内债务。目前正在与境内投资者逐一沟通协商重组方案，涉及境内公开市场债务总额约116亿元。
据悉，奥园指的是R&F国内债务重组计划，目前进展顺利，有望在近期获批。
长期以来，房企一直期待销售回暖，现金流更加紧张。然而，高额债务是如此沉重，以至于如果过去零敲碎打地将单个债务展期，这种局面就再也无法应对了。目前唯一的出路就是收拾债务，寻求整体重组。
由此，R&F、融创、龙光、奥园、华夏幸福等，有的已经完成了内外债重组，有的正在进行债务重组。
之所以掀起重组热，也是因为融资环境的放松。央行第二支箭和支持房地产发展的金融16条提振了债权人的信心。
但债权人是火上浇油的瞎子，他们不会轻易延长房企的债务。在一轮又一轮的博弈中，债权人发起清算请愿，房企反对并延期的情况并不少见。但几经交锋，大部分终于坐下来，达成了延期协议。
归根结底，债权人请求清算更多的只是对开发商的一种呐喊和提醒，敦促房企尽快拿出让大家满意的解决方案。因为他们不希望房企真的倒下，那样的话，按照结算的顺序，可能会得不偿失。
所以，只要地产商能有优质资产在台面上，让他们看到未来还债、还债的希望，他们也会睁一只眼闭一只眼，同意房企债务重组。
债务融化热潮
R&F打响了内外债整体重组的“第一枪”。
7月，在摩根大通的帮助下，将2022年、2023年和2024年到期的10张美元票据合并置换为票面利率为6.5%的3张新票据，然后全部展期3-4年，促成了“亚洲房企最大的债务重组案例”。
“洋务”过后，李思廉开始“安顿下来”。他聘请中国国际金融公司作为财务顾问，专注于国内债务，并迅速取得成效。
11月10日，R&F 8只公司债券的加权平均期限成功从约4个月延长至3年以上。迄今为止，其135亿国内公司债券已成功展期。公司流动性方面，似乎可以松一口气了。
R&F率先“上岸”，还有很多主力逆水行舟，奋力划桨。相关消息不时传来。如龙光已向投资者提交国内重组方案，融创拟整体重组154亿国内债券，华夏幸福美元债务重组启动，让地产商重燃度过寒冬的希望。
有债券投资者透露，目前，龙光国内债券已经开始全面重组。初步计划是，展期后的公司债和ABS展期至2026年8月；尚未到期的，延长至2027年5月，之后按季度逐笔支付本金。
此后，龙光在原方案基础上，将上述两类债务的展期期限分别缩短了9个月和6个月。延期后，2023年的付息方案也进行了优化。目前，这个方案是否会通过还没有明确的消息。
融创也有初步的国内债务重组计划。其中提到，对于已经展期的债务，进一步展期3.75年；对于尚未延期的债务，
截至目前，融创地产拥有国内债券及相关ABS规模，合计约154亿元。100多亿的债务，融创显然是在和时间赛跑。
从2018年的第一次金融危机，到2021年的官债危机，华夏幸福的重组过程一波三折。2021年底，华夏幸福给出了其债务样本，拟以“卖、带、展、赎、抵、收”的方式进行金融债务重组。
在此框架下，华夏幸福不定期公布债转股进度。截至10月底，债务重组计划内金融债务2192亿元，已签约债务重组总金额1262.22亿元，对应债务利息减免和罚息金额113.5亿元。
同时，它还有精力处理外债。所幸已与持有境外美元债券总本金50%以上的持有人签订了境外《重组支持协议》。其中，持有原始债券本金超过10亿美元的持有人选择以股抵债的方式清偿部分债权。
华夏幸福海外美元债券总额为49.6亿美元。虽然协议尚未通过，但该计划终于又迈出了一步。
除了上述房企，奥园债转股的进展也已亮相。据悉，奥园拟对境内债务进行整体打包重组，目前正在与境内投资者逐一沟通协商重组方案，涉及境内公开市场债务总额约116亿元。
两阶段竞争
向下，不仅房企进退两难，投了钱却拿不回来的债权人也陷入两难。他们给债务人施压，提出清算，但又怕房企最终“翻船”，最后竹篮打水一场空。
一年来，花样年、天山发展控股、嘉年华国际、大发地产、傅生国际、佳缘国际、泛海控股、中国恒大、天宇地产、新力控股、融创等10余家房企被债权人立案清算。
不仅有公司、企业，还有个人提出房企清算的诉求。眼看着行业销售超预期回暖，房地产商偿债能力的不确定性在增加，债权人似乎也逐渐失去耐心，不断主张权利。
放眼望去，虽然申请清算的文件满天飞，但最终被裁定的却不多见。6月，泛海控股的两家海外子公司泛海投资2号和泛海投资3号因资金不足无法清偿债务而被裁定破产。除此之外，落锤的情况很少。
目前一些脱险的房企，即使是锅里卖铁，也很难把钱要回来。他们只能继续和债权人博弈。
此前，安徽金大地集团老板陈怀军因债务本息1.5亿元，向融创提出清算申请。融创辩称，这是单个债权人的激进行为，其持有金额占比极小。该公司将强烈反对该请愿书，请愿书的提出并不意味着它可以成功清算该公司。
11月21日，中国建设银行(亚洲)受托就中粮控股本金1865万美元的优先票据向香港高等法院提交清算公司的呈请书。梁对此也表示坚决反对。
债权人和开发商往往陷入长期的拉锯战。例如，银顺投资向傅生提出的申请和史圣王朝集团向天山发展提出的申请分别被推迟了四次和八次，目前仍在审理之中。
双方的对抗费时费力，最后停下来握手言和的例子越来越多。比如针对嘉年华国际、大发地产、世纪佳缘国际等的几次清算请愿。在与债权人达成和解或法院最终裁决后将被撤销。
归根结底，债权人的清算请求更像是对开发商的一种呐喊和提醒，敦促房企做出让步
业内人士曾对乐居财经表示，由于发行美元债券的境内股权公司的主要资产和业务都在中国境内，而发行美元债券的主体一般是境外公司，即使债权人在境外诉讼或司法判决中胜诉，发行人境内资产的跨境执行也需要不同司法体系下的内地法院配合。
此外，目前国内优先考虑的是“财产交付担保”，境外债权人的权益实际上很难在司法层面得到必要的保护。
或许这也是大多数房企在还债时往往采取“先内后外”策略的原因之一。对于外债的重组，房地产开发商也敢于果断地提出大胆的计划。此前，旭辉、中粮等。宣布暂停支付海外债务本息，以酝酿更系统的偿债方式。
无论如何，在持续的流动性压力下，优质的民营企业是受不了的。如果债转股方案能尽快达成，对债权人和债务人都是一件大好事。
谈判的信心
债权人是火眼金睛，并不只是同意开发商的债务延期。至少在牌上，房企必须有优质的资产和脱困的可能，才能打动千千万万的债权人。
业内普遍认为，R&F之所以能在债务展期上取得超常成绩，是因为作为老牌房企，公司拥有丰富的土地储备、投资性物业和酒店组合、城市更新项目等。这些资产在未来会有很大的变现机会，让人很有信心。
除此之外，R&F还在伦敦和R&F公主湾拍了一张。这两个位于当地CBD区域且已申请后续开发贷款的成熟项目，作为美元债的增信措施，表现出了足够的诚意。
顺着这个逻辑，外界也能理解世茂与大华达成的103亿元再融资协议的深意。
10月，世茂公告称，作为保护香港九龙大和平项目价值的一部分，今年9月初，公司成功与大华银行达成融资协议，贷款融资103亿港元，以取代原有项目贷款融资。
该项目于2015年9月被世茂集团拿下。该地块占地面积20400平方米，建筑面积69900平方米。世茂直言，这一步可能构成债务重组和信用增级措施的资产包的一部分。
世茂认为，大华银行超过100亿港元的再融资将保证港九大和平项目的顺利发展。项目释放的价值既能偿还欠款，又能增加来自优质标的的信任和加持，这也将提升其海外债务重组计划的可能性。
“增信”这个词在现在的环境下可以称得上无价。由于世茂正在讨论海外债务的潜在重组方案，融资加持下的项目摆在债权人面前，也有些底气。
比如10月中旬前，孙宏斌在集团总部现身，邀请中国华融、中信信托、浦发银行，组织四方签约仪式，继续为上海董家渡项目提供授信，最高资金支持80亿元。
上海董家渡项目和北京泛海国际项目1号地块，是孙宏斌三年前以125亿的价格从泛海卢志强手中收购的，倾注了大量心血。保留这样的项目不仅可以创造更多的现金流，还可以为后续的债务重组增加筹码。
相反，一些房企公信力不足，没有优质资产，容易导致其债务延期计划失败，从而引发违约，推倒多米诺骨牌。
目前很多房企披露债务重组进展，处于较好的政策环境。
下半年以来，中国债务的增加、央行的第二支箭、支持房地产发展的金融16条，使得房地产行业的回暖更加明显。虽然销售环境还没有真正回暖，但是融资的暖意足以p
