文/乐居财经杨宏斌
想在上海买房的程先生最近有些烦恼。
2022年以来，房地产行业特别不平静。房企的阵阵“雷声”让购房者的信心跌入谷底。为了“安全”，程先生还是想买国企开发的房产。
经过慎重选择，程先生选择了闵行法华建发缙云项目。然而，不尽如人意的是，在当前的市场环境下，房地产出现了爆炸式增长。11月12日中午12:00，法华建发锦云认购结束，项目一次性销售全部666套房源，认购客户近2000人，认购率近300%。
这么高的认购率，程先生以为可能要陪读了。两家国企合作开发的项目受到市场追捧还是正常现象。然而，最近几天，这个项目的股东层面发生了一些微妙的变化。
12月6日晚间，建发国际集团(1908.HK)发布公告称，将以约1006.28万元的价格向控股股东建发地产收购福建赵润100%股权。
具体而言，福建赵润由建发地产及其全资子公司厦门利源分别拥有94.4%和5.6%的股权。收购方为建发国际全资子公司怡悦和厦门兆易融。收购完成后，亿越和厦门兆亿融分别持有福建赵润95%和5%的股份。
这笔交易的金额不仅仅是股权对价。公告显示，亿越和厦门兆易融将按各自股权比例偿还福建赵润的股东借款，本息合计约15.52亿元。加上股权转让，实际交易金额应为15.62亿元。
转让福建赵润和建发地产的目的是将项目注入建发国际。福建赵润分别持有上海普丰和上海普晓49%的股权，另51%的股权由法华的全资子公司上海法华持有。这两家公司分别对应上海闵行区的两个房地产项目，其中一个是法华建发茂云。
交易完成后，法华的合作方将由建发地产变更为建发国际。但建发国际表示，参与上海地块可进一步扩大集团土地储备规模，拓展集团房地产开发业务。
注入活水
福建赵润参股两个项目地块，今年刚被建发地产和法华拿下。
6月6日，上海迎来了第三天的土地拍卖，首次集中供地。共出让4宗地块，涉及闵行区和奉贤区，其中闵行3宗，奉贤1宗，总出让面积18.88万平方米，总建筑面积约30.32万平方米。
同日，福建赵润与上海法华组成联合体，上海浦丰，以29.864亿元的价格摘下闵行区浦锦街MHP0-1302单元18-01地块，溢价率9.39%。
资料显示，出让土地面积61300，容积率1.2，建筑面积73600，为居住用地。经济适用房比例不低于5%，公房比例不低于4.08%，住宅最少706套。
地块中标后，双方将项目命名为：法华建发锦云，并实现开盘。首推666套房源，均价6.8万元/平方米，开盘首日售罄。据了解，该项目将于2024年12月或之前完成。
7月28日，上海第四批集中拍地结束。在此次拍卖中，由建发地产和法华组成的联合体上海浦小，以9.65亿元拍出闵行区浦金街MHP0-1302单元15-01地块，成交楼面价40875元/平方米，溢价率8%。该地块占地面积约19700平方米，规划容积率建筑面积不超过约23600平方米，用途为住宅。
地理上，这两个项目只隔了一个十字路口。目前，第二个项目的名称已命名为“岳跃华庭”，将提供约212套房源，均价为6.8万元/平方米。建设项目
从转让价格来看，建发地产没有溢价。截至2022年9月20日，福建赵润净资产约为1006.28万元，与股权转让情况一致。
“借箭”购物
“第三支箭”的发射，打开了封闭多年的房企股权融资之门，建发国际随即完成股权融资，几乎与建发地产的收购和项目同时完成。
12月6日晚间，建发国际发布公告称，配售已完成，共计4500万股出售股份，已成功配售予不少于6名由配售代理推广的承授人，售价为每股出售股份17.98港元。认购股份相当于通过配发及发行认购股份而扩大的已发行股本的约2.75%。
配售后，建发国际共融资8亿港元。公告显示，建发国际将把募集资金的80%用于偿还贷款，20%用于一般流动资金。
前脚宣布募资完成，后脚从大股东手中买下项目，很难不让人把这两件事联系起来。
其实和建国际一起发行股票更划算。深度调控后，资本市场对房地产的态度大不如前。地产股大多成为“惨股”，股价暴跌。在“三支箭”的帮助下，虽然短期内有大幅上涨，但大部分公司的股价仍处于低位。
建发国际的股价在众多地产股中一枝独秀。今年的变化并没有对它造成太大的影响。目前其股价较年初仍上涨28%以上。
资本市场的表现是建发国际化经营的“缩影”。2022年上半年，建发国际实现营业收入169.5亿元，同比增长90.81%；归属于公司权益持有人的利润为8.42亿元，同比增长158.89%。资本负债也保持健康。截至6月底，公司净负债率仅为68.55%，短期现金负债率为3.6倍。
发展国际本身经营稳健，通过发行股份购买控股股东或其他企业优质资产的房企，可以在不增加杠杆的情况下获得优质土地资源，支撑未来发展。
