作者王迪
出品吉焦点金融
即便政策面救市力度为史上最强，但传导效应尚未明显，2022年房企业绩依然“惨淡”:百强房企销售总额同比下降40%，多数大型房企集体陷入负增长；1亿房企减半，踢出21家。
当房地产大发展的时代告一段落，包裹着金融的房地产开始趋于理性。同时疼痛加剧，分化继续。国企和民企的分化，一二线楼市和三四线楼市的分化，都体现在房企的排名上。从“碧湾恒荣”到“鲍比万中”的头部格局演变，也透露出国企的逆袭。
风知草知。变局中，有人遭遇滑铁卢，有人爬梯子。旧星的陨落意味着新星的崛起。房地产“变天”，只有规模论逝去，“活”下来的房企赢得了新一轮战争的参与权，赢得了发力的机会。一场搅得地产干坤的江湖争斗在血雨腥风中打响。
虽然企业的发展需要“有利条件”、“有利条件”、“与人和谐”，但当旧规则被新规则取代后，我们发现，除了企业属性，房地产企业更容易快速掌握利润、负债、现金流三张报表的运作逻辑，更能坚守阵地，出奇制胜。
2022年，在行业形势下行、企业流动性紧张、信用危机爆发的情况下，仍有部分房企内外兼修，打了一个漂亮的“翻身仗”。两者有相同之处，也有不同之处。年底，焦点财经结合2022年房地产企业的座次、拿地、目标完成率，评选出2022年十大黑马房企。
部分参考数据：中国指数研究院
部分参考数据：中国指数研究院
01
建发房产
黑马指数：
核心点：福建新生一路领先进入前十房企。
近年来，福建房企一直是个雷区。在厦门发家的建发地产，不仅跳出了高杠杆霹雳魔咒，还在2022年实现了逆袭，直接挺进房企销售前十，排名第十(中指院数据，下同)，较2021年跃升10位。
在福建房企流动性爆发的时候，建发地产成为福建新龙头。2022年，建发地产实现年销售额1700.2亿元，较2021年的1697亿元实现正增长。此外，根据中指院的数据，建发地产今年拿地金额以544亿元位列拿地榜第四，成为名副其实的拿地大户。
房地产精细化建设逆袭有几个原因：
一、背靠厦门最大的国企厦门建发集团，3354。行业持续承压，国企凸显抗风险能力。
二、合作开发打开新局面，建发地产选择保利、法华、漳州城投、漳州发展等央企合作，共担风险。
第三，建发地产的拿地策略始终以深耕福建本地市场为第一要务，福建厦门救市政策频出，楼市后劲充足。2018年以来，建发地产逆势加速，五年复合增长率超过70%，积累和战略扩张进程不断加快。
第四，注重产品力，“新中国风”独树一帜，比如，旗舰线“精华”等等。
02
保利发展
黑马指数：
核心点：央企巨头梦想圈“前三”挺进前二。
“重返前三”的目标终于实现了
保利发展作为央企巨头，也享有融资和平台发展的机会。2022年底，保利发展抛出百亿定增案，为后续发展赢得资金优势。对于公司的发展，新“掌舵人”刘萍曾表示，保利的发展并不是单纯追求规模上的排名，更多的是按照既定战略把握市场机遇，保持企业的持续健康发展。
03
越秀地产
黑马指数：
核心观点：TOD老牌国企完成年度目标
如果从目标完成率来看，2022年房企的业绩只能用“跨越”来形容。
这个时候，销售目标完成率超过100%的越秀地产绝对是数一数二的。因为根据中国指数研究院的统计，从公布销售目标的15家房企来看，2022年，平均目标完成率为73.6%，低于2021年的93.4%。
就销售业绩排名而言，越秀地产从2021年的第34位直接跃升至第16位，成为连续跃升18位的地产公司。
秉承区域深耕、双国资背景，越秀地产背靠“大树”，土地扩张能力极强。越秀地产诞生于广州，与广州地铁成为合作伙伴，形成了独特的TOD开发模式，在“轨道物业”中占有绝对优势。告别规模论时代，在投入和扩张资源、财务状况、产品能力等方面几乎没有明显短板的越秀。实现了逆袭。
04
华润置地：
黑马指数：
核心观点：拿火力全开M&A一点也不含糊。
无论是首次“吃螃蟹”的REITS，还是年底124亿元收购华夏幸福南方总部资产，还是与恒基兆业地产有限公司、嘉华国际集团有限公司、新世界发展有限公司、信德集团有限公司四家香港大型开发商签订《战略合作协议》，都可以感受到华润置地2022年的野心。
2022年，华润置地逆势加仓，在土地市场杀出一条血路。此外，一手拿地，一手不忘融资，华润置地为实现“弯道超车”加足了马力。2022年，华润置地实现销售额3013亿元，位列2022年房地产企业销售额第四名，跃升五位，以873亿元股权拿地金额高居2022年榜首。
05
绿城
黑马指数：
核心要点：“金字招牌”绿城首发。
以产品著称的绿城，凭借这块“金字招牌”赢得了购房者的青睐。2022年，绿城首推“产品质量是一号工程”、“客户满意度是一号标准”，以3003.2亿元的销售额位列房企销售榜第五，跻身前5，跃升两位。
回望2022这一年，绿城中国用“稳如锚”四个字来概括，升级文化体系，调整组织架构，聚焦业务发展，全力推进“战略2025”的实施，走“全品质、高质量”发展之路。
与其他“黑马”类似，绿城也做到了逆势投资和快速周转的平衡。2022年，绿城中国以451亿元的拿地金额排名第五。此外，代建业务的爆发也成为绿城的王牌。
张亚东曾经说过，绿城的战略战术非常清晰。2015-2018年是康复期，2019-2021年是健身期，2022-2025年绿城将进入初创期。2022年的绿城已经开始了。
06
龙湖
黑马指数：
核心观点：“民营房企之光”
龙湖已经成为民营房企的“航标”存在。无论是与六大国有商业银行签约授信，还是采用“境内外贷款”进行海外发债，都透露出龙湖作为房地产融资“模范生”的作用。只要放开有利的融资政策，龙湖几乎被列为优质民营房企的典型代表。
在财务自律方面，龙湖已经连续六年保持“三条红线”的绿色级别。从这个角度来看
此外，龙湖的投资和眼光非常独特，很早就开始专注于“造血”的业务，有持续稳定的现金流来平滑经济波动。过去，龙湖每年将销售收入的10%投入非开发渠道，形成了房地产开发、商业运营、租赁住房、智能服务、房屋租售、房屋装修等六大板块的主渠道业务。
此外，经过组织变革、做空机构、2022年创始人吴亚军离职，新上任的80后掌舵者高瞻远瞩，让深度机构化的龙湖更具爆发力。2022年，龙湖挺进地产销售TOP10，排名第9，跃升两位。
07
滨江
黑马指数：
核心点：杭州本土房企攻城略地。
与其他房企谨慎收缩不同，民营房企滨江绝对是2022年土地拍卖市场的一匹“黑马”，重点进攻杭州大本营。
在行业困难的背景下，滨江集团全年拿地41宗，权益土地金额达373亿，土地储备总额超3000亿。在土地市场，滨江集团小打小闹，精选优质城市圈，踩准核心都市圈一二线城市的风口，在土地研判、客户管理、供应商维护等方面优势明显。
2022年，滨江集团以1539.3亿元位列销售榜第13位。2021年仅排名第21位，跃升8位。
此外，在这场融资寒冬中，滨江不断加高“安全垫”，实现资金畅通。数据显示，上半年滨江融资利率在去年4.9%的基础上再次下降，达到4.7%，提前完成全年融资利率目标。
08
任房产
黑马指数：
核心要点：外资房企的中国逆袭之路
2023年初，仁恒置地宣布赎回并注销2023年到期的美元债务本金约1960万美元，足以显示一家地产公司现金流的顺畅。
2022年，仁恒置地以665.9亿元位列销售榜第27位，跃升32位，让起源于新加坡的仁恒置地真正一炮而红。
从花园城市新加坡说起，新加坡的土地是珍贵的，这让任衡深知土地的珍贵。1993年，来到中国，仁恒从国际金融中心上海出发，率先打造了精装成品房和高端会所运营的国际社区样本。然后，他走向全国，以高能城市的精准布局和产品质量赢得市场关注。
2022年1-9月，仁恒海上园以197.08亿元的销售成绩位列上海住宅销售金额榜第一，位居全国销售金额榜第二。仁海海苑、海山云曦、梅陇项目等多个楼盘已经售罄。如今良好的产品口碑也让仁恒置地的代理品牌实现了输出。
09
华股份
黑马指数：
核心点：国有“白骑士”连续跳12次。
为助力融创中国，法华股份不仅接盘了昆明融创文旅城二期40%的股权，还斥资35.8亿元接盘了深圳冰雪文旅城。此外，法华还从奥园手中接手了珠海联安村的城市更新项目，并以35.7亿元人民币收归荣华置地51%的股权。
在众多房企缺钱的背景下，数千亿的国资法华股份通过收割模式成为“白衣骑士”。2022年，法华股份以1202.4亿元位列销售榜第18位，排名跃升12位，依然坚守千亿房企阵营。
进入全国50多个城市房地产市场的法华股份，不仅稳定了40多年，还在广、深、沪、京等一线城市站稳了脚跟，坚守着“长期生产主义者”。
更有甚者，法华分享“背靠大树好乘凉”。母公司法华集团作为我市最大的国有房企，42年来业务发展覆盖城市运营、房地产开发、金融产业、产业投资、现代服务、商务服务六大领域。顺便说一句
坚持低负债、慢发展、高盈利模式的香港企业，一度成为稳定的代表。在内地房企纷纷雷声大雨点小之时，港企的发展模式也成为内地房企学习的对象。
2022年上半年，瑞安房地产合同物业销售额为人民币187亿元，同比增长55%。基于资金的安全性和市场对产品实力的高度认可，瑞安房地产行业排名稳步提升。
作为港企代表，瑞安以发展模式“慢”著称。上海大部分城市更新项目的开发周期都在20年以上，武汉天地项目的开发周期更是长达10年。今年瑞安房地产拿下上海一个重量级老地块，坦言看好上海的未来。
负债层面，瑞安房地产通过理财不断对冲风险，赎回永续债，保证资金安全。去年，瑞安的净负债率仅为30%。今年偿还和赎回6亿美元永久债务后，净负债率变为48%，仍处于较低区间。此外，瑞安房地产还与中信、大悦城、武汉城建等大型国企达成合作，共担风险，使得瑞安房地产成为这波港企的代表。
