文丨程强 联系人：黄昕
1月5日，央行、银监会公布了建立首套房贷利率政策动态调整机制的文件，允许连续三个月新房价格下降的城市探索降低首套房贷利率。在房地产三箭等供给侧政策持续升温的背景下，2022年12月的中央经济工作会议进一步增加了房地产需求侧的支持内容。在扩大内需的部署中，明确将“支持住房改善”放在首位，排在支持新能源汽车、养老服务等消费政策之前。随着部分城市首套贷款利率下调，当月房地产销售增速有望提前转正。预计房地产销售、竣工、土地购置、施工等指标将逐步企稳，对扩大内需、促进房地产产业链沿线消费将起到积极作用。
首套住房贷款利率政策动态调整机制建立，允许部分城市突破目前的4.1%的下限。
1月5日晚发布《央行、银保监会关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》，文件于2022年12月30日通知央行及在银监会的分支机构。根据文件要求，各地可以在每季度末对前三个月的新房价格进行评估。如果连续3个月出现同比和环比下降，首套房贷利率下限可以“阶段性”降低甚至取消。之后，如果政策生效，房价连续上涨三个月，则恢复全国统一首套贷款利率下限。
目前首套房贷款利率下限为5年期LPR减20个基点，即4.1%。融360数据显示，2022年11月，全国首套和二套房贷利率平均为4.17%和4.95%。我们预计，符合条件的房价较低城市近期将下调首套房贷利率20-50个基点(预计不会明显低于一年期LPR利率，即3.65%)。如果对刚需居民的政策刺激效果有限，未来不排除放松改善型和二套房贷利率限制的可能。
目前，70个大中城市里有38城符合降低首套房贷利率的标准。
根据2022年9-11月70个大中城市房价同比和环比情况，目前有38个城市达标。其中，一线城市不达标(11月，北京、上海房价同比、环比均上涨；广州和深圳仅环比负增长，同比正增长)。新一线城市中有4个城市达标(即武汉、沈阳、天津和郑州)，二线至五线城市分别有14个、12个、7个和1个城市达标。可以看出，目前政策的主要区域是二三线城市。一线城市对这一政策支持的直接效果有限。一线城市是全国房地产市场的风向标。我们预计后续可能在限购、户籍等制度上给予更多支持，激发一线居民购房活力。
地产已成为扩内需、促消费的重要抓手之一。
自2022年11月以来，房地产二、三箭不断创新扩张，一箭信贷也给予了大力度的信贷支持。12月，高层决定再次将房地产作为支柱产业(刘鹤副总理在2022年12月第五轮中欧工商领导人对话中表示)，房地产政策的走向一直在升温。年末，房地产政策逐渐从供给端转向需求端。各地不断放宽一些不适当的房地产限制，加大取消不适当限购措施的力度。按照中央经济工作会议精神，在扩大内需的部署中，明确提出“支持住房改善”是第一位的，先于支持新能源汽车、养老服务等消费政策。
我们认为，房地产市场企稳是释放房地产产业链投资需求和家电、家居、装修等下游房地产行业消费需求的有力撬动点，是扩大内需的重要环节。随着各地新的首套房贷利率要求的逐步落实，预计房地产销售将率先企稳。现有在建项目竣工稳步推进，随后房企拿地和开工指标稳步提升。预计2023年房地产投资有望以-10%左右的降幅，显著收窄至2022年的-5%左右，并逐季修复。预计2022年房地产销售额和销售面积预计下降20%以上，2023年略有正增长，部分城市房价同比可能有所好转，因此全国销售额增速快于销售面积增速。但也要警惕，房地产已经过了刚需人口周期的峰值，中长期将面临下跌的趋势，但这并不影响2023年房地产阶段性下跌的改善。
