“农行(行情601288，诊股)4月份贷款已经还了，要等到5月份。现在还款时间不是我们说了算，主要是银行决定的。”2月7日，家住武汉的李梅(化名)再次上网到农业银行网点，提交了提前还贷申请。
她告诉焦点财经，自己在还贷的路上遇到了好几个“坑”。几年前刚还贷款的时候，钱收了，银行却让她等了两个月。当时提前还贷的人不多。虽然还款之路一波三折，但好在李梅当时有纯商业贷款70万，目前只有120万。
"这次我已经还清了所有的计划."李梅说，现在要求提前还贷的人很多，银行也收到了很多申请表。至于为什么选择提前还贷，她说：“一是生活压力大，利息还太多，又没有固定工作，灵活就业要交钱。二是当时买房。说来话长。普通人不容易(行情603883，诊股)，又要想办法干活，没时间折腾。”
随着“蒙着眼睛”买房的增值时代的结束，过去贷款买房的浩大浪潮变成了现在排队还款的浪潮。像李梅这样提前还贷甚至直接清还房贷的人不在少数。
焦点财经发现，六大国有银行排队还贷比较难，而城市银行提前还贷比较容易。有网友说：“当时农行申请还贷的时候说是三个月，实际是四个月。”“现在工行要等两个月，以前只要一个月。”
最近抢提前还贷金额等话题频频登上热搜榜，有的排了几个月的队，还有违约金。有的银行直接关闭app通道。但是，依然挡不住人们去杠杆化、修复资产负债表的热情。
某城商行北京分行公司条线员工告诉焦点财经，以前存款利率比现在高，现在直接进入利率下行通道，投资渠道比较窄，所以出现这种情况。大家都在算经济账，希望提前还贷，减少未来利息。另外，现金在贬值，存款利率低于活期贷款利率。我宁愿提前还贷，少付利息。
对于提前还贷热，北京金诉律师事务所主任认为：
首先，大部分城市房价普遍下跌，房屋升值空间已经无法赢得房贷利息。虽然今年少数城市的房价还在上涨，但很多城市的房价不仅没有涨，反而下降了，大家对楼市的信心普遍下降。
其次，最近房贷新利率连续下调。之前的房贷利率都挺高的，比如5%以上，甚至6%以上。还款期限越长，利息越高，与新的房贷利率政策相比差别越大。
再次，受疫情影响，很多人的收入受到影响，每月房贷也是一笔不小的开支。所以有的购房者干脆选择筹钱还贷。
第四，一些原本投资买房的人，面对楼市的低迷，需要及时撤站。另外，现在很多投资领域都不景气。比如很多理财收益不高，直接把投资取出来还房贷更划算。
以无锡为例，银行提前还贷的排队情况来源：无锡楼市365
“本地银行随借随还，满1年或半年不罚息”
相比于其他巨头轰轰烈烈的公开撕逼事件，北京中海地产与链家的冲突是以一种微妙的方式进行的，双方更多的是暗中较劲。从目前双方的反应来看，放手意义重大。
与国有银行难以走出困境的严峻形势相比
刘明告诉焦点财经，几年前他在郑州买了一套总价195万的房子。当时贷款129万，纯商业贷款利率5.15%。因为二手房利率有一定的折扣，当时没有选择lpr，直接选择了固定利率。去年还了50万，今年还了30万，不用交违约金。
相比2019年底，我在建行贷的第一套房子，提前还款不仅要付两个月的罚息，还要等两个月才能还完。
刘明说，买了之后，他选择了当地的银行。当地银行的条款非常宽松。不仅可以借还，而且一年或半年后不会有罚息。“目前第二套房子还剩下40万贷款，我不还了。我一个月还2700。没什么。我不想折腾。
之所以选择提前还款，刘明透露，主要是因为现在挣得少，前几年收入高。还贷对我的生活没有影响。而且未来的预期收入在增加。
“现在理财收益很差，大额存单利率也降低了。算下来，存款收益减少，利息支出还是高。提前还贷，减轻压力，也是收益的最大化。”
一方面理财产品收益下降，另一方面首套房贷利率频繁调整刺激购房，但房贷利率仍高于理财利率。
数据显示，截至1月31日，RealData监测的103个城市中，首套房利率低于4.1%的城市有30个，部分城市房贷利率已进入“三倍”。其中，郑州首套房贷利率正式由4.1%调整为3.8%，广东珠海四大国有银行首套房贷利率最低可执行3.7%。
对于未来是否有买房的打算，刘明告诉焦点财经：“我们夫妻加起来在郑州和Xi安各有3套房。以后置业只会置换，不会新购。当时为了分担风险。担心单个城市投资风险大。未来10年，房产肯定还会再置换。夫妻双方都是独生子女，老了需要父母照顾。一套房不够住。哪套卖，去哪买，主要看未来3-5年决定最终发展的城市。"
银行“拖字诀”
针对银行对提前还款的回应，也透露了银行的盈利结构。
不同城市和银行提前还贷略有差异。以无锡为例，据无锡楼市365统计，中国银行(行情601988，诊股)线上APP操作预约，线下柜台预约通道关闭；中国建设银行(行情601939，咨询股)网上预约通道已满，排队至6月；工商银行(行情601398，诊股)网上APP操作预约，一般要等三个月；农行可以线上线下预约，排队到5月初；交通银行(行情601328)需要提前预约，一般等3个月，不罚钱；华夏银行(行情600015，股票咨询)排队到4月，直接预约对应的客户经理，不罚息。
其实银行主要有两种业务，一种是赚取息差，一种是混业经营。贷款和存款所有者是赚取息差的主要业务。前几年贷款利率高，自然存款利率也高，比如大额存单。按理说，像李梅、刘明这样的提前还款，会降低银行对未来几年高息收入的预期，但之前几年存入的中长期存款和存单仍然处于高息状态，所以高息费用不变，会使赚取息差的业务减少甚至亏损。
另外，贷款属于银行相对优质的贷款类别。在进行中
对此，分众研究院高级分析师张子豪指出，对于银行来说，个人住房贷款一直是比较优质的业务，坏账的概率和风险可以得到有效控制。房贷收益也是一种相对稳定的有息资产。从1月份的数据来看，大部分银行的房贷信贷仍处于较低水平。如果面临大规模的提前还款压力，银行业的信贷结构也将面临一定的调整压力。
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲在接受焦点财经采访时表示，从政府和银行的角度来看，我们肯定是不想提前还贷的，因为提前还贷的客户从银行的角度来看肯定是最好的客户。这部分还完之后，银行的好资产就没了，剩下不良资产和还贷困难的资产还在账户里。
对于提前还贷是否可以收取违约金或者赔偿金的问题，王雨辰律师指出，除了相关法律规定外，还要注意双方的约定，往往以约定为准。在一些银行的按揭贷款合同文本中，往往约定提前放款需要支付违约金，这对购房者不利。有人会认为这些格式条款是霸王条款，是无效的。但在司法实践中，该条款无效的概率极低。
全民去杠杆的时代 提前还房贷需量力而行
提前还贷表面上反映了当前保守的投资策略，但对于整个经济来说，却是全民去杠杆时代的来临。
从上世纪90年代商品房时代开始，中国房价实现了大跃进，这也促成了中国房地产的黄金时代。早些年通过买房实现财务自由的人不在少数，但房地产的逻辑已经发生了变化。如果房价跌得太多，房子甚至可能成为负资产。随着炒房负资产时代的到来，房子不再是人们最好的投资产品。
黄立冲认为，当人们的经济预期悲观时，每个人都会停止任何高风险投资，这在每个国家都发生过，并收缩资产负债表。所谓收缩资产负债表，偿还部分债务，减少手头现金。他们认为现金正在贬值。目前，M2正以每年至少10%的速度增长，这意味着“货币对水”。
“如果这种情况得不到纠正，整个经济将继续进入通货紧缩的状态，一方面是通货膨胀，另一方面是通货紧缩，称为‘冰与火’。当然，现在没有可用的财政政策。”
一方面，政府试图扩大表，不断印钞，希望印钞增加乘数效应。如果乘数效应是人们扩大了桌子，人们就会借钱消费。但如果人们减少消费，提前还贷，也就是“人缩表”，就会降低政府发放的基础货币的乘数效应，减缓经济活动。
黄立冲认为，每一次经济萧条都是有能力的人缩表，也就是减少消费和贷款，直到对经济的促进作用降低，没有能力的人无法拉动消费。
“产品通胀，食品、石油和制造业原材料通缩，这是我们未来会看到的。包括一些公共设施，因为政府没钱，最后也没办法涨价。”
针对提前还贷，王雨辰律师提醒广大购房者，首先，如果资金充裕，又没有好的、安全的投资渠道，可以选择提前还房贷。量力而行，不要跟风。一旦要提前还房贷，一定要和贷款银行充分沟通，银行有没有限制，具体流程是什么，需要多长时间。如果因为银行原因要等几个月，一定要注意相关的证据收集。
“一般来说，如果没有专门的APP，最好是书面提交申请，提交申请时注意让收件人签个收条。如果没有签收，也可以通过中国邮政EMS邮寄，但是一定要注意取证，比如写好邮寄单据的名称
