文程强
2月25日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会公布了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》(以下简称住房租赁“金融十七条”)。住房租赁“金融十七条”聚焦住房租赁供给侧结构性改革方向，从信贷融资、债权融资、股权融资等方面提出了一系列金融支持住房租赁市场发展的政策。住房租赁“金融十七条”重点支持具有自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，努力为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。与2022年11月23日发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(以下简称“金融16条”)相比，住房租赁“金融17条”聚焦住房租赁市场，针对性更强，涵盖的住房租赁市场具体主体范围更广。
住房租赁“金融17条”提出加大对租赁住房开发建设和经营的信贷支持力度。
2022年2月发布的《关于银行保险机构支持保障性租赁住房发展的指导意见》提出，加强对保障性住房建设运营的金融支持。住房租赁“金融17条”进一步将金融支持范围扩大到市场化长租住房，实现政策对保障性、市场化租赁住房的全覆盖。与“金融16条”相比，住房租赁“金融17条”明确提出加大对长租住房开发建设和运营的信贷支持力度，对信贷支持对象和资金用途做出了更加明确的指导。此外，住房租赁“金融十七条”在总结相关金融机构实践经验的基础上，在资本金、贷款期限、贷款额度等方面给予了明确的指导和规范。上述政策有利于租赁住房开发商和经营者，方便他们获得信贷支持，缓解他们的流动性压力，特别是对“微利经营”的轻资产住房租赁企业，帮助他们降低成本，减轻负担。
《房屋租赁金融十七条》提出“集团批量购买租赁房屋的授信”。
这款信贷产品是首次提出，主要针对两类主体。一种是企业和有资质的机构批量购买闲置房屋用于宿舍型保障性租赁房，另一种是专业化大型住房租赁企业批量购买闲置房屋用于保障性租赁房或商业租赁房长期经营。贷款期限最长可达30年，贷款金额原则上不超过房产评估值的80%。这种创新的信贷产品将租赁住房的机构供给方和企业型租赁住房需求方有机连接起来，有利于企业型租赁住房需求方。此外，政策鼓励有条件的机构以市场化方式批量购买闲置房源，既能扩大租赁房源供应，又能缓解房地产市场库存压力，惠及房地产开发企业，实现“双赢”。
住房租赁“金融十七条”提出创新住房租赁的担保债券。
关于住房租赁的金融十七条从商业银行(支持商业银行发行住房租赁金融债券，筹集资金增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款)和债券融资渠道(支持住房租赁企业发行债务融资工具、企业债券和公司债券，专项用于租赁住房的建设、购买和经营)两个角度，细化了金融十六条中对住房租赁企业的债权融资支持政策。并创造性地提出住房租赁企业可以将其持有并经营的租赁住房抵押作为增信，发行住房租赁担保债券，并将住房租赁担保债券纳入债券管理框架。该政策有利于商业银行拓宽对住房租赁企业的信贷资金来源，有利于住房租赁企业拓宽债券融资渠道。由于担保债券对投资者有优先权，并且对资格、质量、标准化有严格的要求
“金融16条”提出要稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。住房租赁“金融十七条”进一步将雄安新区、海南、深圳和人口净流入的大城市划定为REITs试点地区，明确对利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设、经营长期租赁住房的企业给予资金支持。这是对使用集体建设用地的租赁住房项目的重大政策利好，特别是对于深圳等拥有城中村等众多集体建设用地的城市，有利于促进相关房企降低负债率，注重长期稳健经营，减少短期投机，从而促进住房租赁市场高质量发展。
