在铁狮门的发展过程中，逐渐形成了“纵向一体化+小股操盘”的重运营、轻资产模式。
观点网 铁狮门正式进军上海高端长租公寓市场。
铁狮门于4月25日宣布，收购鹏欣集团位于上海五角场核心区20层高的酒店项目，并计划将原酒店改造成约300个单元的全新长租公寓。
不同于其他房地产私募基金，铁狮门是全球领先的卓越房地产开发商、业主、运营商和资产管理企业，形成了包括集投资、开发、设计、施工、物业管理于一体的综合化地产企业，业务范围遍及美国、欧洲、亚洲和拉丁美洲的35个主要市场，投资组合涵盖住宅、长租公寓、高端办公和商业空间、工业物流以及综合体项目。
它的特色在于，轻资产运作，以“小股操盘” 模式实现高利润。铁狮门通过“高杠杆”地产基金模式，以不到5%的资本投入，通过提取地产开发链条各个环节的相关管理费和参与旗下地产基金超额收益的分配（即业绩提成），能够分享地产项目40%以上的收益。
美国房地产企业确实多具备较强金融属性，代建行业亦具备明显的金融化特点，以资本代建为主，铁狮门和汉斯地产为其中代表。
铁狮门此类模式，也成了国内企业纷纷效仿的对象，包括万科、朗诗在内的企业都希望借鉴这一模式以低投入获取高收益。
进军上海长租
资料显示，本次交易涉及的资产实为上海五角场智选假日酒店及2层停车场，总面积达3.43万平方米，目前该酒店处于停业状态。
项目地处上海五角场商圈核心区，毗邻内环高架路入口和地铁10号线，便捷连接主要商业中心和虹桥交通枢纽，与铁狮门开发的尚浦领世综合体仅短暂车程距离。
项目2层至20层的公寓部分将通过深度改造，提供单间、一居和两居室在内不同房型的租赁单元。除公寓单元改造外，铁狮门还将对这栋物业的低区部分进行整体升级，通过全新设计的主入口、精心改造的大堂空间以及一系列丰富配套，包括健身房、全日制餐厅和各种多功能空间等，以满足各类用户的不同需求。此外，也将对这栋建筑的外立面和外部景观进行全面提升。
铁狮门计划于2025年二季度完成项目改建并正式运营，项目将聘用新加坡服务式公寓运营商辉盛国际提供运营服务。
收购完成后，项目将重新打造为以“Modena by Fraser”为品牌的酒店式公寓，这是辉盛国际集团旗下的生活方式服务公寓品牌，强调个性化、设计感和生活格调，目标人群定位追求时尚个性的年轻人。
一线城市的长租是近两年资管青睐的资产，尤其是上海。有分析人士指，投资机构以一线城市为主，尤其是上海和北京，长租公寓这两个城市是外来人口众多，房价较高，且政策相对来说最清晰的市场，也是机构投资者流动性最好的两个市场。
并且，受益于政府的规划和加强保障租赁住房的供应，未来的长租市场的供应会很大，也会更加受到资本追逐。长租公寓作为以前地产行业中的一个小门类，将来会越变越主流。
事实上，铁狮门与鹏欣的该笔交易早有端倪。2023年末，鹏欣集团旗下港股上市公司润中国际控股公告，拟作价3.6亿元出售上海五角场智选假日酒店及停车场75%实际权益，买方为铁狮门集团旗下上海晶耀庭酒店有限公司。交易完成后，铁狮门集团将持有该酒店75%股权，其余25%股权仍为润中国际持有。
数据来源：企业公告
根据收购物业的交易结构，私募基金为上海景奕；基金管理人为上海狮耀投资（铁狮门附属公司）；普通合伙人为上海狮瑄（铁狮门附属公司），持有2.5%权益；有限合伙人为国民信托有限公司，持有54.51%权益；国通信托有限责任公司，持有31.51%权益；丹江口市华函石特股权投资合伙企业（有限合伙），持有11.48%权益。
目标物业的卖方全部股权由润中国际控股持有；买方为上海晶耀庭酒店，全部股权由上海狮瑄持有。买方收购完成后，天富(上海)酒店管理（卖方来富国际持有）向上海狮瑄收购买方25%权益，上海景奕向上海狮瑄收购买方75%权益。
公告中曾提及，交易中在取得合资伙伴的投资者同意情况下，假设所提供的条款相同，买方应优先委聘卖方的关联方作为总建造商；卖方关联公司也将作为新的物业管理人。
铁狮门则承担了更多顾问和咨询类角色，包括项目需要聘请铁狮门咨询和铁狮门顾问，物业装修完成后，铁狮门咨询及铁狮门顾问负责监督新酒店管理人的表现，并有权获得每年人民币130万元的付款，该笔款项将从买方的盈余现金中支付。
这种“小股操盘”的模式，是铁狮门模式的再一次施展。铁狮门的出资水平，也仅为附属公司上海狮瑄作为GP持有的私募基金权益占比2.5%，铁狮门以极低股权，减少投入和风险，并配合运营与财务杠杆，从项目获取收益。
铁狮门模式借鉴
铁狮门的历史最早可追随到19世纪，成立之初以房地产开发为主。1978年以来，逐步进入房地产金融领域。
1997年，铁狮门将它的金融能力进一步制度化，发起设立第一只私募基金。在基金模式的加持下，铁狮门迎来迅速扩张期，也贡献了丰厚收益。
自1978年成立以来，铁狮门已收购、开发和运营了约556处物业，总面积达2090万平方米，总价值超过1280亿美元。该公司目前的投资组合包括了纽约的洛克菲勒中心、上海的尚浦领世、法兰克福的陶努斯大厦以及正在建设中的旧金山Mission Rock社区等标志性资产。
在实际运作中，铁狮门通过提取地产开发链条上各个环节的相关管理费和参与旗下地产基金超额收益分配，其合资基金能够以不到 5%的资本投入，分享项目40%以上的收益。
有分析指，在铁狮门的发展过程中，逐渐形成了“纵向一体化+小股操盘”的重运营、轻资产模式：纵向一体化策略指的是凭借强大整合能力，用纵向一体化模式实现了从前端到后端、实体到金融的全产业链延伸，使投融资、开发、管理以及退出渠道等关键环节有机融合起来，探索出一套成熟的项目运作机制。
“小股操盘”指的是金融能力，铁狮门通过基金形式实现。通过发行地产基金融资募集资金，铁狮门作为有限合伙型基金的普通合伙人（GP），往往以较少的股比参与投资，获得商业地产项目运营权，最大限度提高资金的使用效率，并从中赚取超额利润。
通常，在项目开发运营的过程中，一方在不控股的情况下，借助制度安排，通过投入少量资金（铁狮门一般的出资比例约为5%）以及输出品牌和管理，获得项目的整体运营权，撬动更多的资金，嫁接外部资源。
数据来源：东方财富证券研究所
依托品牌和项目开发与运营管理能力，铁狮门能够实现项目资产增值。在这一模式下，铁狮门主要扮演投资机构的角色，借助基金以及由此带来的财务杠杆，获得超额收益，被称为 “地产界的投行”。
观点新媒体获悉，比如2013年铁狮门与万科合作开发旧金山Lumina项目，项目总投资6.2亿元，万科股权占比71.5%，铁狮门及其下属基金占28.5%，项目由铁狮门操盘。
这一项目中，铁狮门以1.71%的股权，配合运营与财务的多层杠杆，赚取了股权收益、项目管理费、项目超额利润分配、基金管理费、基金超额利润分配等五份收益。
也就是在这次合作后，2014年3月，在万科2013年度业绩推介会上，郁亮正式向外界宣布，万科将学习美国铁狮门，引入“小股操盘”模式：万科在今后的合作项目中不控股，但项目仍由万科团队操盘，使用万科的品牌和产品体系，共享万科的信用资源和采购资源。借此，万科得以提高资金使用效率，放大净资产收益率（ROE）。
铁狮门在国内备受推崇，代建起步较早的朗诗称铁狮门为“榜样”。“朗诗的目标是成为铁狮门这样的公司，成为一个房地产资源的整合者。”田明说。
用田明的话来说，铁狮门模式实际上就是纵向一体化能力的打造，要有更全面的开发能力、地产投融资能力、物业持有经营增值能力以及可持续发展能力。
不过，在对标铁狮门的同时，田明希望朗诗成为中国版的“绿色铁狮门”。“因为绿色是朗诗的根，是魂，是朗诗的基因和DNA，所以朗诗的开发能力、投资融资能力、物业持有能力都是基于绿色来做的。”
以铁狮门为样本的经营和物业持有能力让朗诗的绿色从单纯的住宅延伸至多业态。同时，朗诗也逐步摆脱依靠自有资金进行投资的单一模式，进行更多的轻资产尝试。
在中国，早期铁狮门以美元基金形式投资中国项目。2011年，铁狮门成立了第一只人民币基金，目标规模12.5亿元，主要投资于苏州园区金鸡湖西CBD城市综合体项目苏悦广场。
铁狮门在中国的投资更偏向城市综合体，在上海参与了浦东前滩晶耀项目、杨浦江湾新城尚浦领世综合体、长宁古北TOD综合体等商业项目。2023年初，铁狮门以76亿元向凯德投资转让了上海尚浦中心项目。
之后，铁狮门开始布局长租和产业项目。2023年，铁狮门宣布与辉盛国际成立合资公司，收购深圳市深润大厦的长租公寓部分，打造为中高端长租公寓，总投资约7.17亿元。
同年10月，铁狮门与上海市浦东新区达成战略合作，共同打造世界级生物医药产业集群。首个项目在康桥镇落地，铁狮门将联合浦东新区康桥镇和天正集团，利用存量产业用地，在张江创建中国首个breakthrough生命科学园区。
“中国是铁狮门重要的海外市场，我们一直致力于在中国市场的长期布局和发展。”铁狮门中国区首席执行官陈志超在2023年底年会上表示。
陈志超曾表示，铁狮门正在做两件事：第一，从城市更新角度，目前压力资产或不良资产拥有巨大机会。这些资产在市场流动性方面面临压力，因其本身资产管理没有做好，或现金流管理没有做到最好。而通过城市更新、通过加强高质量的增产管理与核心功能，这些资产的现金流、进出净收益率能够表现得更好，这是很大的机会。
第二，中国很多酒店从资产运营角度也处于不良状态。这些酒店本身在运营层面上存在问题，可以考虑通过城市更新将其改造成场所公寓，机会很大。此外，已经废弃或老旧的产业园，如果能够引入新概念或者重新再开发，也拥有巨大机会。
原报道 | 用事实说话，用客观、深入的态度记录和报道。
撰文：陈玲
审校：徐耀辉
