楼市调查 | 广州“5.28”新政后 万科黄埔“销冠”大盘与市场前景

2024-06-11      来源:黄冈房产网   浏览次数:4433

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除了政策端,各大房企亦紧跟热度,推出购房优惠,进一步刺激楼市交易。

观点网 端午节首日,广州迎来一场“龙舟水”,但不少售楼部依旧人头攒动。

自颁布“5.28“新政,包括下调首付比例低至15%,取消房贷利率下限,非户籍购满6个月社保即可购房等,市场对于楼市的关注度再度走高。

据合富研究院统计,新政后首周广州一手住宅市场成交量环比提升近四成,二手住宅市场网签量创近两月单周新高。

另据广州市住房和城乡建设局发布数据显示,6月3日-6月9日,广州新建商品房成交1575套,高于近十周平均成交量13.4%。

除了政策端,各大房企亦紧跟热度,推出购房优惠,进一步刺激楼市交易。

楼盘直击

端午假期首日上午,观点媒体实地走访万科黄埔新城楼盘。

从早上开始,楼盘销售中心停车场就“一席难求”,许多前往看房的顾客不得不把车停在路边。

自2022年7月15日开盘以来,万科黄埔新城一直备受市场瞩目。根据第三方数据显示,2023年万科黄埔新城以成交1183套登上广州全市销量第一,成交面积11.80万平方米,成交金额39.75亿元。

进入2024年以来,万科黄埔新城成交套数也是一直保持着较高水平。2024年1-5月,该楼盘成交了316套,成交面积3.13万平方米,成交均价3.33万元/平方米,成交金额10.46亿元。

项目分为阅海、观澄以及中央公园三个组团,均已开盘,户型建面约75-142平方米三至四房。从现场看,阅海、观澄已建设完毕,预计在今年8月交付完成。阅海1、2、4栋已经提前交付,而中央公园还在施工当中,预计今年12月30日交付。

资料显示,万科黄埔新城项目分为11期开发,规划占地面积158万平方米,建筑面积570万平方米,共19栋,建筑类型包括塔楼、超高层,共4877户。其中,阅海和观澄最高47层,中央公园最高33层。

观点媒体实地探访项目样本房发现,阅海和和观澄虽然建面有93平方米,但公摊面积较大,实用率在73%左右,而且阅海部分户型靠近黄埔东路,有一定的噪音影响。相比较,中央公园户型相对实用率更高,在90%左右,大户型也集中在中央公园。

交通层面,万科黄埔新城距离13号线夏园地铁站1.2km,距离5号线宝盈大道站900米。其中,5号线东西横跨黄埔、天河、越秀、荔湾,将黄埔新城与中心城区的金融城、珠江新城、白鹅潭等CBD快速连通。

不过上面提到的距离只是直线距离,到最近的地铁站仍需要依靠公交车接驳,楼下就有公交车站。如果不乘坐公交,走路需要25分钟,电动车10分钟。

教育资源方面,楼盘周边涵盖了小学至中学,包括育才幼儿园、沙步小学以及广州开发区外国语学校以及广铁一中铁铮学校。

万科黄埔新城的相关销售人员表示,大多数顾客都是冲着附近的学校,为了孩子上学考虑。

商业配套方面,片区内规划了100平方米综合商业体,还有规划建面约8万平方米的邻里商业中心。除了集齐日常所需的消费配套,更有一系列主题商业,有尚城万科里、里港万达、佳纷天地等。

同时,该片区还配套了一座星级酒店,酒店7F是万科员工食堂,万科黄埔新城业主也可以选择在此就餐;酒店10F健身房也可供业主免费使用。

总体而言,万科黄埔新城配套设施比较齐全,不过大多数仍处于建设当中,对于即将入住的业主来说,会存在一定的不便。

市场前景

在周边配套满意的情况下,进一步需要考虑的是新房交付,购房优惠力度以及后期增值空间。

新房交付层面,万科有自己的”一条龙“服务。交楼前期有专业工程师和管家按需跑腿拍摄,让业主提前看见新房施工进展。收房装修阶段,为业主准备了房屋尺寸地图,省去了量尺需求,也可以提供装修、家具定制、家电采买等方面的专业意见。

装修完毕后,考虑到室内环境问题,万科还有“房屋呼吸8小时”服务,免费上门开关门通风除醛,或者提供定制化设备除醛。

购房优惠力度方面,万科为了刺激消费,从去年就提出了”以旧换新“,今年更是推出了“主城焕新计划”,由专业置换团队提供全程服务、官方贴息购等。

当观点媒体问及如何以旧换新时,销售人员解释:“以旧换新需要顾客先支付定金,万科再用自己的营销方法帮忙出售,期限3个月内出售,如果限期满了没出售成功,押金会退还。”

以阅海93平方米户型为例,该房源原总价305.88万元,按揭支付可打97折,7天内准签再打97折,加上端午节优惠减免25万元,最后折后总价262.81万元,单价2.9万元/平方米。

如果顾客采用置换的方式,看中的户型可以保留三个月,优惠价格三个月内也是不变,但是三个月内旧房子没出售成功,户型和优惠将不再保留。

销售人员表示,万科黄埔新城发展潜力是巨大的,所处老黄埔板块旧改最多,而且均价高。2024年5月,广州楼盘均价3.56万/平方米,老黄埔板块均价4.12万/平方米。

至于后期的增值空间,目前广州新房市场存在一定的库存压力,上升空间不会很大。数据显示,截至2024年5月底,广州楼市库存周期达到23.2个月,创下近一年新高,新盘整体去化率约13%。

广州市房地产行业协会专家委员邓浩志也表示,由于目前新房库存量较大,房价短期内不太可能上涨,整体上保持平稳。但在低库存区域和热销板块,房价可能会更早地出现一些变化。至于远郊区域,大概还需要半年左右的时间来降低库存

他进一步指出,预计6月份开始,广州新房成交量会有明显提升,有望重回每月6000套以上水平。不过,由于每年6-7月份是楼市淡季,成交进一步放量很可能要等到“金九银十”。

撰文:徐颖珊    

审校:徐耀辉

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