深圳扩租！3年后，出租房屋的供应量不得少于30万套，出租人不得随意增加租金，长期出租的公寓应当凉爽？
吴家明
租金上涨，长期公寓“占领”了城市中的村庄...租金问题已经成为许多想在深圳扎根的年轻人的“精神疾病”。
7月4日，深圳市住房和建设局牵头起草了《关于规范住房租赁市场、稳定住房租赁价格的意见(征求意见稿)》(以下简称《意见》)，征求公众意见。《意见》提出了进一步规范租赁市场行为、促进深圳住房租赁市场稳定健康发展的若干政策措施。
的主要内容是什么？
一是通过多种渠道增加出租住房供应。
《意见》提出“力争到2022年筹集60万套新型住房和不少于30万套租赁住房单元”等目标，包括提高新建设用地中租赁住房用地的供应比例；在新建商品房中，自住租赁住房供应比例原则上不低于30%；在新建人才住房、房型商品房、公共租赁住房中，租赁住房的总体供应比例原则上不低于50%；工业园区内，工业项目行政办公和生活服务设施建设用地占项目总用地的比例从7%增加到15%。新增部分主要用于租赁住房和公共租赁住房建设。
二是规范房屋租赁市场行为
《意见》提出建立房屋租赁行业主体备案制度和租赁合同登记制度；建立房屋租赁指导价发布制度，引导市场设定合理价格；加强对租赁企业和中介机构交易信息和行为的监管；完善住房网格管理机制的政策设计。
三是规范城中村的大规模改造和租赁经营。
《意见》从不同角度提出，通过规划指导、总体规划、价格指导等手段，加强对城中村大规模改造的指导，为租赁企业设定合理的准入门槛，有序推进城中村大规模改造。同时，要求租赁企业优先满足原租户的租赁需求，根据租赁价格指导原则合理定价，严格执行政府制定的水电价格。
四是发挥房屋租赁交易服务平台的作用
《意见》提出了加快完善服务平台功能和加强信息化建设的政策措施，要求建立在房屋租赁交易服务平台上同步发布全市房屋租赁相关信息的长效机制。
五是加大对房屋租赁政策的支持力度
《意见》从加强租赁法律制度建设、创新土地流转方式、完善税收优惠政策、加大对住房租赁市场的金融支持四个方面提出了政策措施，将为住房租赁市场的发展带来有力支持。
六是加强房屋租赁市场秩序整顿
《意见》提出了三项整改措施，即严厉打击非法租赁活动、加强租赁贷款监管、鼓励违法违规投诉举报。通过房屋租赁市场专项整治行动，有效打击市场混乱，保护租赁双方合法权益。
会给租赁带来什么变化？
1.税收激励
无论是房屋租赁企业，还是向房屋租赁企业出租房地产的企业，甚至是有房可租的个体业主，《意见》都在税收方面给予了相应的优惠政策。
如《意见》提出，对于房屋租赁企业向个人出租房屋，并在政府房屋租赁交易服务平台上进行新的签订、房屋租赁合同续签信息的收集、登记或备案，且租金不高于租金指导价的，适当降低增值税征收率；个人在政府房屋租赁交易服务平台上申请新签订或续签房屋租赁合同信息采集、登记或备案，租金不高于租金指导价的，应采用综合征收方式征税，综合征收率在2023年底前为0%。从2019年9月30日起，个人和企业将不再在政府房屋租赁交易服务平台上收集、登记或归档新的或续签的房屋租赁合同信息，或者如果租金高于租金指导价，将按现行规定征税，过去应缴纳的税款将追溯到法律。
深圳市住房和建设局表示，此举是为了充分发挥政府租赁交易服务平台的功能，完善对租赁价格的引导。因此，建议对在政府租赁平台上签订合同且租金不高于指导价的人员给予一定的税收优惠政策。
2、房屋租赁指导价
《证券时报》记者注意到，上述优惠政策中反复出现的“政府房屋租赁交易服务平台”最早于2017年12月18日正式推出。与此同时，《意见》再次将去年延期一年的深圳市房屋租赁指导价提上日程，但作为上述税收优惠的前提条件之一，何时公布高廉租房指导价在《意见》中并未作出解释。
事实上，深圳每年都发行“租赁指南”。记者询问了深圳市房屋租赁管理处发布的《深圳市2017年房屋租赁指导租金》。根据《深圳市公租房指引》，2017年深圳市住宅平均租金为26.1元/平方米，比2016年的24.6元/平方米上升了6.1%。
然而，实际上，深圳普通商品房的租金远远高于这些数字。尽管房屋租赁指导价被称为“官方租赁指导价”，但由于指导租金价格与实际租赁市场价格之间的距离，指导租金价格并未得到大多数房东和房客的认可。那么，房屋租赁的指导价格何时会出台就成了公众舆论的焦点之一。
3、个人租赁更安全
《意见》提出后，制定全市统一的房屋租赁合同示范文本，双方应在合同期限内严格履行合同；出租人不得单方提高租金、随意扣款或以各种借口收取费用。
此前，“租赁贷款”引发的债务纠纷引起了人们的关注。据悉，“租赁贷款”模式是指房屋租赁企业将承租人的信用抵押给第三方金融公司的经营模式。金融公司预先向租赁企业支付全部租金，然后租赁企业将租金交给房东。承租人定期向金融公司偿还贷款。
《意见》明确规定，严禁中介机构和房屋租赁企业通过自我理财或与其他机构合作为非法租赁提供产品和服务；房屋租赁消费贷款金额不高于租赁合同金额，贷款期限不超过租赁合同规定的租赁期限，贷款资金只能转入房屋承租人账户，房屋租赁消费贷款的相关内容不得嵌入房屋租赁合同；严禁发放长期和大额个人住房租赁消费贷款；贷款机构必须加强对住房租赁消费贷款使用情况和风险的监控，防止挪用、侵占和盲目举债的风险。对于收集零售房屋出租的房屋租赁企业(资产证券化策略)，银行不会发放贷款，也不会使用信托渠道、金融工具等。融资和杠杆。
《意见》还进一步明确了大规模的城中村住房统一租金改革，可以纳入符合条件的政策性住房保障体系。
凑巧的是，市场最近听到消息称，万科正在与已经签订违约赔偿合同的城中村业主进行谈判，并准备放弃深圳平山、光明等偏远地区已经签订的部分“农民房”。万科愿意根据合同与业主协商，并赔偿相应的违约金。
对此，万科表示:住宅租赁是万科的核心业务之一，公司将坚定不移地促进该业务的长期健康稳定发展。作为住宅租赁模式之一，“万村计划”也将继续稳步推进。迄今为止，已在10 000个村庄开放了400多栋建筑和10 000个房间，但在推广过程中确实遇到了一些实际困难。根据推广过程中的客观情况，计划对现有住房结构进行部分调整和优化，相关工作有序推进。调整是为了更好和更长期的发展。我感谢外界对万村业务的关注。
2017年，万科在深圳大力实施“万村计划”。这是万科专门从事城中村综合改造和租赁经营的一项新业务。然而，2018年，深圳市场爆发了一场关于房租飙升的讨论，原因是该市农村的住房供应变成了公寓。随后，关于综合整治或城市更新的讨论使深圳的城中村再次成为公众舆论的焦点。
《证券时报》的记者最近回到了舆论中心& # 8212；用于去年深圳的村庄综合整治。& # 8212；位于罗湖区的松岗村，在相关综合整治工程完成后，恢复了往日的平静。
一位当地村民告诉记者，“这是村里主要道路和包钢路边一排房子的改造。这个地方的其余部分基本保持不变。当时，确实有一些公司想租一些房子和公寓来发展，但是这里的租金已经很高了。为增长而租公寓的变化后的租金是可以想象的，普通人当然很难负担得起。”记者的调查发现，一套50平方米农民住房的月租金大多在2500元至3000元之间，租金本身会随着市场环境的变化而变化。然而，松岗区附近的一个大规模城市更新项目即将进入市场，大量的就业人员将这里的租金维持在较高水平。
城中村综合改造已经成为出租屋的重要来源，但城中村显然是一个非常复杂的系统课题，住宅企业的总体战略布局必须相应调整。然而，除了城市中的农村住房供应问题之外，长期租赁公寓行业在过去也经历了频繁的问题:几个长期租赁公寓品牌爆炸，甲醛超标，捆绑贷款平台的消息相继披露。一些住房企业不得不收缩长期租赁公寓业务。
一些业内人士曾投资租赁该市村长的公寓，他们表示，一旦业主交付房屋，企业将开始支付租金，不包括后期的劳动力成本和装修成本。此外，房屋结构改造还会遇到许多困难。事实上，无论是大型住宅企业的主业主还是自有物业，长期租赁公寓都普遍进入了发展的瓶颈期。
因此，对于长期租赁公寓行业来说，征求意见过程中的“意见”仍将发挥重要作用。
