每个记者鲍晶晶
自今年年初以来，许多城市都报告了下降趋势，很难找到租户。再加上“毕业季节不景气”，各城市连续两个季度产量下降，综合住宅产量连续五个季度下降，许多房东都感受到了前所未有的压力。
与此同时，深圳、上海和北京等城市的高房租也给在这些城市挣扎的年轻人带来了巨大压力。
尽管住房租赁市场总体上仍呈现稳定上升的格局，但城市之间存在明显差异。诸葛亮的半年度报告显示，2019年上半年，全国20个重点城市的平均租金仍上涨了1.67%。今年上半年，一线城市的平均租金上涨了3.41%，而主要二线城市的平均租金仅上涨了0.67%。
《国家商报》记者指出，虽然各城市的平均租金参差不齐，但由于一些城市的持续上涨，城市基本面和住房需求已经出现透支，租金收益率和综合住房收益率大幅下降。"通过持有房屋来赚取租金是不划算的。"一些专家认为。
“毕业季节”租赁市场做空
“这两个月相对活跃，但租金水平最近保持稳定，没有上升趋势。”上海市中心的房地产经纪人刘告诉《国家商报》。
最近，当记者实地走访上海的一些房屋中介机构时，他们发现许多中介商店不再在橱窗里张贴租赁信息。该机构工作人员说:“出租房屋进展很快，现在还没有公布。问问你需要什么。”
在诸葛亮监测的20个城市中，合肥、北京、泉州、大连、上海等5个城市的平均租金累计涨幅最高，合肥的涨幅高达10.23%。然而，广州、深圳、三亚等城市的租金大幅下降，今年三亚和广州的平均租金分别下降了6.8%和5.29%。
诸葛找了一所房子，认为租金上涨的驱动因素有季节性的小高峰，但根本原因仍然是由于人口流入导致的租金需求增加。北京和上海保持较强的人口吸附能力，平均租赁价格呈现持续上升趋势。春节过后，深圳经历了一轮小规模的租金高峰，然后5月和6月的平均租金略有下降。
中原地产上海市场分析师卢文喜表示:“这与需求增加有关。例如，合肥的人才引进政策吸收了人口，对住房的需求增加了，租赁是一种消费需求，所以反应会比买卖快。”
“租赁不同于买卖。租赁主要由实际需求决定。如果租金指数下降主要是由于需求不足或供应充足，但结果是一样的。如果供应超过需求，租金就会下降。”卢文熙补充道。
今年夏天的“毕业季节”不会成功。诸葛寻找住房的数据显示，各城市的整体平均租金相对较高。毕业季节的需求释放了租赁市场的短期繁荣。6月，大多数城市的平均租金上涨，但涨幅有所收窄。
然而，在郑州和南京等二线城市，市场在毕业季节先行，租金在5月份上涨，6月份下跌。Xi和其他城市在升温方面落后了。
今年的毕业季节租金周转率也没有看到成交量。根据我的家庭研究所实时监测的11个城市，6月份住宅租赁交易额与上月相比普遍上升，武汉同比增长24.5%。同比数据仅显示杭州、北京和苏州的房价上涨，杭州涨幅领先15.7%。
对此，易居研究所智库中心研究主任严跃进对《国家商报》记者表示，“武汉的环比营业额增幅最高，这表明这类城市的市场需求相对较大，具有一定的增长潜力。从实际情况来看，目前租赁市场的发展仍然与毕业季节有关。武汉大学毕业生越来越多，工业发展越来越好，这些都很容易推动租赁交易。”
第五季度住房综合收益率下降
租金价格的上涨并没有导致租金收益率同时上升和综合住宅收益率同时下降。
易居房地产研究所(Yi Ju Real Estate Research Institute)对第二季度50个城市租金回报的研究(以下简称“50个城市租金回报”)显示，全国50个城市房价同比上涨7%，环比上涨1%，租金同比分别下跌1%和2%。
报告显示，第二季度，50个城市的租金收益率(年租金收入与住房价值之比)环比下降3%，综合住宅收益率(过去一年加过去一年的租金收益率)环比下降32%，已经连续五个季度下降。
事实上，自2017年第三季度以来，租金收益率一直在下降。易居房地产研究所认为，主要原因仍然是房价大幅上涨。从供应的角度来看，由于各地区房地产市场的持续炒股和一些城市投机者的投资持有量，出租房屋的供应激增。然而，居民收入并没有显著增加，导致需求供过于求和租金下降。
与房价相比，租金可以消除其他因素，客观衡量一个城市真实合理的住房需求。颜跃进坦言，“根据数据，一些城市的房价上涨过快。如果房价达到一定的高度，如果房屋租金上涨，房屋收益率也会下降，性价比不高。”
在各级城市中，三线城市的租金大幅下降，租金收益率下降最快，在一定程度上反映了三线城市房价上涨造成的城市基本面和居民住房需求透支。
城市租金收益率差别很大。
易居研究所指出，一些城市的租金收益率长期偏低，主要是由于房价过度上涨，租金涨幅低于房价。
虽然一线和二线城市的平均租金有所提高，但它们的租金收益率表现仍不如三线城市。
就城市而言，三线城市的租金回报率仍然高于一线和二线城市，尽管比去年同期低12%。四个一线城市的平均租金回报率为1.7%，一个二线城市为2.4%，15个三线城市为2.5%，同比下降12%。
据易居研究所报告，广州第二季度租金环比下降10%，而房价小幅上涨2%，导致租金收益率下降13%。
颜跃进认为:“目前房地产市场的降温和城市吸引力的下降都给租赁市场带来了一定的影响。例如，在深圳市场，有许多创业型、金融型和互联网型企业，它们受到行业波动的影响很大。此外，由于产业转移到邻近城市，一些城市也转移了租金需求。”
根据50个城市的租金回报率排名，前5名城市集中在东北和西部较弱的二线和三线城市，乌鲁木齐3.6%，韶关3.5%，西宁3.4%，银川3.2%，哈尔滨3.2%。
根据国家统计局的数据，今年6月乌鲁木齐的新房价格仅比2015年同期上涨18.2%，而韶关为24.6%，远低于其他城市。正因为整体房价增幅不大，租金稳步上升，租金收益率才呈现较高水平。
租金回报率最低的五个城市是厦门1.2%、深圳1.5%、三亚1.5%、福州1.5%和青岛1.6%。与2015年同期相比，这五个城市也出现了同样的变化:厦门的房价上涨了54.7%，深圳上涨了47%，三亚上涨了48.9%。这些城市的房价水平远远超过房租水平，近年来的房价涨幅也远远大于房租涨幅。
易居研究所研究员王若臣(Wang Ruochen)判断:“2019年下半年，50个城市的住宅建筑综合回报率预计将继续下降。一线城市和二线、三线城市的住房综合收益率可能会出现分化。一线城市的回报率预计将降至最低点并保持稳定，而二线和三线城市的回报率预计将继续下降。”
