上海住房管理网:房地产开发企业不同阶段税收筹划的完整策略
亮点:房地产开发周期长，主要包括项目立项、规划设计、融资、征地、拆迁安置、项目建设、预售、销售、租赁和项目清算。每个环节涉及的税种主要包括企业所得税、土地增值税、营业税、土地使用税、印花税和契税。由于项目的税收成本会影响项目的投资回报，而税收问题总是贯穿其中，合理控制税收成本是降低企业经营成本的重要组成部分。有必要总结房地产开发中涉及的一些税收问题以及改进和规划的机遇，抓住一些税收规划机遇，更好地制定房地产行业发展的战略规划。
一
项目启动
许多企业在规划项目并提交相关部门审批时，没有考虑通过合理匹配适当减轻企业的潜在税务负担。企业可以在同一时间、不同阶段、不同地区为同一项目开发不同类型的房地产，包括别墅、洋房、商业地产或普通住宅。它们的增值税率和相应的税收负担会有所不同。土地增值税由国家有关部门批准的房地产开发项目单位清算，分期开发项目由分期项目单位清算。如果一个企业将别墅、洋房和商业地产分阶段开发，只能分阶段进行项目结算。但是，如果企业对不同增值率的房地产项目或同阶段进行立项审批，可以根据项目或同阶段的总增值率结算土地增值税。如果整体增值率低于个人房地产的增值率，企业土地增值税的实际税负可以减轻。(在实践中，不同地区有不同的操作，应具体通知当地税务机关。)
企业在立项时，应事先考虑项目的实际情况及相关影响，选择更好的方案来立项。这样，企业可以合理减轻土地增值税的税负，给企业带来一定的经济效益。这是税务规划的好机会。
ii
融资链接
资金不足的企业可以从其关联方获得融资。关联方贷款数额巨大的，根据《企业所得税法》的规定，企业接受关联方债权投资的利息费用是有限的，超过规定标准的利息不得税前扣除；同时，根据土地增值税的规定，对金融机构无法证明的利息支出有一定的限制，因此部分利息不得作为抵扣项目。
企业应事先与税务机关沟通，确定关联方贷款利息的抵扣限额，以确定关联方贷款的最佳额度，尽可能使关联方贷款利息税前抵扣。这可以通过调整项目融资结构和企业间融资安排来实现。
如果企业支付给关联方的利息超过金融机构同期贷款利率，根据《企业所得税法实施条例》，非金融企业贷款利息支出不得超过金融企业同期相同贷款利率计算的金额。因此，超过金融机构同期贷款利率的利息不得税前扣除。根据土地增值税的规定，利息支出是有限度的，金融机构不能证明，所以有些利息不能作为抵扣项目。计算土地增值税时，不允许扣除超过贷款期限的利息。
为避免关联方利息支出和利息收入过高对税负的不利影响，企业可考虑按照金融机构同期相同的贷款利率安排集团内资金借贷。
如果企业无偿使用关联方贷款，且企业作为借款人没有相应的利息支出，那么利润就会膨胀。贷款人的利息支出不能税前扣除，这将导致双倍的企业所得税。
企业应审查集团内部关联交易的现行定价政策，改善不合理的区域，并在此基础上制定合理的收费标准，同时根据税收法规编制相关证明文件。
iii
土地收购链接
(一)企业通过国家转让获得土地
上一年度取得国有土地使用权时，未及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金征收证书的，应在扣除取得土地使用权支付的金额、房地产开发费用、房地产转让相关费用和税费后，提供合法有效的证明。如果不能提供合法有效的证明，不得扣减。
企业应将不属于预付款性质的金额转入相应的开发成本费用账户，并在合同中规定提供法律文件的期限。这可以避免一些不必要的税务麻烦。
对于企业因未在约定期限内进行土地开发而支付的土地闲置费，在计算企业所得税时是否可以扣除土地闲置费？新《企业所得税法》和原《外资税收条例》对此没有相关规定，相关税务处理办法需向相关税务机关确认。闲置土地购置费不属于国家统一规定支付的相关费用，因此在计算土地增值税时不能从应纳税所得额中扣除。
企业应加强对项目开发的管理，并尽最大努力在商定的期限内开展开发工作；如确需延期，应尽快与政府相关部门协商降低闲置土地收购费，并与税务机关确认相关税务处理方式。
企业因未能在规定期限内缴纳土地出让金而缴纳的滞纳金可视为与收入无关的费用，在计算企业所得税时不得扣除。此外，该滞纳金不属于按照国家统一规定缴纳的相关费用，因此土地增值税不能从应纳税所得额中扣除。
企业应加强资金管理。根据规定的土地出让金支付期限，如确需延期，应尽快与政府有关部门协商，争取减免滞纳金。
(二)通过资产收购获得土地
事实上，在购买资产时，实际交易价格可能与相关凭证的价格不同。由于相关文件没有反映真实交易价格，根据《税收征收管理法》的规定，纳税人、扣缴义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处5万元以下罚款。[住房企业财税微信:jxzhaojie]
企业应根据实际交易价格签订相关转让协议，并取得合法有效的凭证，以降低企业的税务风险。
iv
拆除和重新安置
在搬迁过程中，搬迁费用的付款凭证通常是由搬迁人签署的收据或白条。这些收据或单据不是合法有效的凭证。根据《发票管理办法》，不符合规定的发票不得作为财务报销凭证。
企业最好委托取得房屋拆迁资格证书的单位，并向其索取合法有效的证书。
v
项目建设链接
如果在项目建设环节与关联方签订的项目成本高于当地市场标准，根据《企业所得税法》的规定，如果企业与其关联方之间的业务往来不符合独立性原则，降低了企业或关联方的应纳税所得额或收入额，税务机关有权按照合理的方法进行调整。根据税法规定，房地产开发企业结算土地增值税所附的房地产开发成本各项费用凭证或数据不符合清算要求或不真实的，地方税务机关可参照当地建设项目成本管理部门公布的建筑安装成本定额数据，并结合房屋结构、用途、地点等因素。批准上述开发费用的单位面积金额标准，并相应计算扣除。
企业应审查集团内部关联交易的现行定价政策，改善不合理的区域，并在此基础上制定合理的收费标准，同时根据税收法规编制相关证明文件。
vi
售前阶段
企业有时无法确认预售收入并进行相关的纳税申报。按照规定，对于预售收入，预期利润额按照预期利润率计算，计入企业所得税预缴利润总额。根据规定，开发企业在项目竣工结算前，可以对房地产转让收入预先征收土地增值税。预售收入也需要销售税和附加费。
企业应及时向主管税务机关申报并缴纳项目预售收入税款。
vii
销售部门
样板房的装修费用往往包含在企业的经营费用中，不包括人类的开发成本，从而降低了开发成本。根据规定，开发企业建造的销售部门(接待处)和样板房的装修费用，无论金额大小，均应计入工程造价。
企业可以将样板房的装修成本计算为开发成本。在计算企业所得税时，开发成本可以税前全额扣除。同时，土地增值税的处理方法可以向主管税务机关确认。
为了鼓励业主介绍房屋销售，企业为业主向物业管理公司支付一定的物业管理费。但是，未取得物业管理公司的发票，费用不得作为发生费用的凭证。根据规定，未按规定取得发票的费用不得在企业所得税前扣除。扣除取得土地使用权支付的金额、房地产开发费用、与房地产转让相关的费用和税费，并提供合法有效的证明；如果不能提供合法有效的文件，不得扣减。用人单位劳动服务报酬超过一定标准的，企业作为扣缴义务人，必须代表用人单位代扣代缴个人所得税。
企业应及时向物业管理公司索要发票，并代表有纳税义务的业主代扣代缴相关个人所得税。
viii
租赁链接
在实践中，一些企业利用人防工程作为业主使用的停车位，并与业主签订停车位使用权销售合同收取使用费，使用费被确认为销售收入。无论销售收入还是租赁收入，企业都需要缴纳企业所得税，这对最终企业所得税负担影响不大。但是，由于人防工程不能出售，交易的实质是租赁，(1)如果确认为租赁收入，租赁收入将按照租赁期限分期确认，在合同签订当年，租赁对应的企业所得税负担将相对低于销售收入确认对应的企业所得税负担；(二)确认为销售收入的，在计算土地增值税时，可以视为应税收入；由于租金收入已确认，因此无需缴纳土地增值税。
企业应将销售合同改为租赁合同，避免税务机关误收土地增值税，并根据房地产销售情况征收企业所得税。
ix
项目清算
在项目清算阶段，将其中一些项目与其他项目进行比较。时期和现状。共享公共设施的建设成本可能是这样的。时期和现状。清算时，建设尚未开始，企业将计提这部分费用。这部分应计费用在计算企业所得税和土地增值税时一般不可抵扣。
企业开发项目时，应考虑土地增值税清算日期并安排相关项目。对于后期建设项目，企业可以在最终结算时与主管税务机关协商，根据项目(期)重新计算土地增值税的税负，多退少补。
