房产网 8月12日，海南，陵水，2020博鳌房地产论坛现场。
连续几天炎热之后，开始下起了淅淅沥沥的雨。风吹进室内，带着一丝凉意。
这种天气在海南比较少见，当晚八点，旭辉晨曦基金总裁周昕宇来到博鳌直播间的采访席，接受了一众媒体的采访。
“地产基金在上半年有明显的感受，就是比去年上半年，整个AM规模增长了30%。”周昕宇告诉我们，私募基金在疫情期间发生了变化。
中国证券投资基金业协会数据显示，截至今年6月底，私募基金行业的管理基金总规模达到14.35万亿元，上半年大幅增加了约6100亿元；存续的私募管理人有2.44万家，管理着8.61万只基金。
在周昕宇看来，私募基金规模能够得到快速增长，与去融资类的非标杠杆、信托融资环境变化以及地产股权投资的限制政策，有着密切关系。
谈到去杠杆的背景，则要从2015年国家提出“三去一降一补”政策开始说起。
彼时，国内社会各个层面的去杠杆逐步实施中，而宏观经济去杠杆是当中最重要的任务。
过去几年，“去杠杆”被列入结构性改革的重点举措，包括国企混改、债转股、资管新规、房地产调控等政策随之出台，去杠杆也逐渐延伸到整个经济领域，改善负债结构、增加权益资本比重等成为了企业的重要任务。
随后，周昕宇补充道：“背后的原因，主要还是受到国内信托融资环境变化，大量强调产品的净值性转型，包括大量原先非标的融资业务被监管叫停，去融资类非标杠杆的决心也是非常大。”
2018年，银保监会信托部下发了资管新规的“信托细则”，即37号文，并指出将对资金信托业务严格按照资管新规要求予以规范。
到了今年5月份，银保监会就《信托公司资金信托管理暂行办法(征求意见稿)》公开征求意见，其中对限制非标、打破刚兑等方面进行了明确规范。这意味着，规模近18万亿的资金信托业务，变革的“靴子”即将落地。
在上述种种背景下，周昕宇判断，地产私募基金有着诸多利好消息，规模也将会逐渐变大。
“地产股权投资这一块，一直没有相关的限制政策。反而在股权投资这个领域，不管是监管也好，市场也好，的确感受给到地产私募基金这个行业的空间在逐渐变大。”
周昕宇认为，地产私募基金能够得到很好增长，逻辑是中国城镇化率还有非常值得期待的地方。
他以旭辉晨曦目前主要投资的28个城市举例说：“主要合作已有30家房企，从投资的房企表现来看，长三角区域是相对最好的，其次是华南，再次是华北，最后是中西部部分节点性城市。”
他又进一步对比了中美两国市场：“中国房地产市场在2018年总市值已经超过美国，但中国私募地产基金规模只有美国五分之一，更不用说REITs，美国有私募地产和公募REITs。”
“从市场发展角度看，同样一个底层资产的市场容量和上游投资端的细分领域容量，其实可以看到，国内地产私募有非常大的机遇和规模增长潜力。”
那么，国内地产私募基金的机会在哪里？这由地产私募基金的盈利模式决定。
“地产私募基金挣的是从土地到房子的钱，土地成本加上建安成本，包括费用、税金、财务费用减去未来的售价。这条链条当中，要对一个房企的能力和土地价值有非常重要的判断。其实这是两条盈利逻辑，就是土地价值和土地管理团队。”
周昕宇告诉我们，晨曦基金投资的主流策略是Top50企业开发的一二线城市土地：“我们的策略一直没有变，坚定看好未来10年中国增量市场，一二线城市的城镇化率在60-85之间，还是有一个黄金周期，可以分享当中的利润。”
华夏新供给经济学研究院院长贾康在博鳌房地产论坛上发表演讲时也指出，中国现在真实城镇化水平可以看作在50%左右，前景还很可观，粗略估计，未来20年正好实现城镇化高速发展阶段剩下的20%的空间。
土地价值是首要，而土地管理团队同样重要。
“一个好的团队可以确保土地价值能够充分发挥，国内做地产开发，没有任何一个组织形态能够比开发商更有效率。”
按照晨曦基金在土地管理团队的选择，“不光是局限在信用偿债能力，更重要的是操盘能力，特别是区域开发优势。”
存量市场方面，周昕宇的理解是，投资的时候必须考虑未来买家在哪里？未来的流动性怎么样？也就是不动产、存量市场、开发市场最大的风险是什么？
目前，地产开发市场交易额是16万亿元，存量市场是6000亿元，且存量市场中4000亿元位于北上深，2000亿元分散在二线城市各个业态，相对占比很小，分散度很大。同时，4000亿当中核心城市核心地段的物业占比达70%。
“从交易看，最活跃、最有代表性的交易量还是在核心城市的核心物业。上海、北京、深圳核心物业火热的背后，因为是一个可交易的、有流动性的市场。未来租金涨得最快的，也是这些城市的核心物业。”
