2月20日，房地产融资“第三支箭”迎来新突破。证监会已启动房地产私募投资基金试点，《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》(CJF[2023]4号)将于2023年3月1日开始实施。
证监会表示，试点工作是证监会完善资本市场功能、促进房地产市场盘活存量、支持私募股权行业发挥服务实体经济作用的重要举措。
申万宏源(行情000166，股诊)证券分析师袁浩认为，房地产私募股权投资基金试点推出，将拓宽房地产行业融资渠道，助力行业去库存，促进行业健康稳定发展；同时，投资范围向商业地产的拓展也为公募REITS的拓展奠定了基础，有利于商业地产企业实现价值重估和资产盘活。
根据证监会的最新定义，房地产私募投资基金的可投资范围进一步扩大。除了商业用房和基础设施项目，住宅房地产的存量被“特定住宅用房”取代，不仅包括存量商品房，还包括保障性住房和市场化租赁住房，这凸显了国家对加快建设长期租赁住房市场的重视。
一位房地产证券人士表示，允许符合条件的私募机构设立房地产私募股权投资基金，一方面是为了解决“保教楼”的资金来源问题，利用一些高信用的资金撬动社会资金参与；另一方面也可以为目前的住宅和商业地产引入新的资金，盘活房企经营性地产的存量，缓解房企的资金压力。
从国际经验来看，一些大型成功的私募股权机构往往持有相当比例的房地产投资项目，房地产私募股权投资基金已经成为重要的投资类别之一。数据显示，2016年以来，黑石地产基金业务募集资金约占黑石总募集资金的25%，可分配利润占黑石总额的近一半，是黑石规模和利润增长的“压舱石”。
截至2022年底，中国资产管理协会私募房地产基金838只，规模4043亿元；私募基础设施基金1424只，规模1.21万亿元。
有投资者指出，如果看现有私募住房相关基金的规模，将有数万亿资金进入商品房等领域。对于私募机构和国内外机构投资者来说，可能意味着房地产“抄底”机会来临。
也有媒体认为，对于10万亿的房地产行业来说，私募地产基金的市场空间确实很广阔。少则一万亿，多则十万亿。但短期内只是发展初期，体量不会一下子暴涨。从参与者的角度来看，房地产私募股权投资基金还是试点，采取“试点先行，稳步推进”的原则。
事实上，私募基金之前也可以投资住宅市场，一度成为房企重要的融资来源。然而，在行业无序扩张之前，就已经出现了真实债券、影子银行等违规行为。2017年中国资产管理协会出台《备案管理规范第4号》后，私募基金对住宅市场的投资已经基本断绝。
鉴于此，监管部门对参与试点工作的私募股权投资基金管理人提出了更高的要求，即股权结构必须稳定，公司治理健全，实收资本符合要求，主要投资人和实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方，具有不动产投资管理经验和不动产投资专业人员，最近三年未发生重大违规行为。
值得一提的是，去年10月，就有机构先行。为了落实国务院关于科技创新的工作计划
