“这是我们的阶段性胜利。”中远海湾城第三业委会主任韩先生告诉《中国房地产报》记者。
最近上海某小区业主委员会做了一件轰动全网的大事。他们不仅“开除”了管理该小区20年的物业公司，还请来专业的审计团队查看该小区20年来的账目，找到了有力的证据，并上诉到普陀区人民法院。最后，原物业公司中远物业管理发展有限公司一审被法院判决，需要在法院判决生效之日起十日内向小区全体业主返还20年来的多项费用。按照小区1.2万居民的数量，平均每个业主可以拿回3300多元。
这件事发生在上海普陀区的中远两湾城，有20多年的历史，是上海内环最大的小区。占地50万平方米，建筑面积超过160万平方米，相当于224个标准足球场。小区有自己的体系，有很多餐厅，便利店，生鲜店，按摩室，健身房，各种品牌的房产中介店。
这一判决引起了公众的强烈抗议。很多网友称中远两湾城业委会为“上海最牛业委会”，但此事的意义远不止这些。它不仅代表了一个小区的胜利，也给其他正在经历维权的业主带来了启发。
随着经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，人们对物业服务的要求越来越高，业主与物业之间的矛盾纠纷也越来越多。因为物业业主和小区业主的矛盾复杂多样，殷鉴在前，不容忽视。
那么，这群业主是如何做到这种看似神奇的体验的呢？
历时多年 终如愿
这是一场持久战。中远海湾城“老物业”盘踞小区十几年，各方利益纠结。业主们的艰难困苦可想而知。
韩先生于2001年搬到中远海湾城。他是最早的一代居民。他依稀记得，刚搬进来的时候，小区环境很好。海湾城位于苏州河以北，东临上海火车站，交通便利。
随着时间的推移，小区环境一年比一年差，一度被视为典型的群租遍地的小区。2008年后，小区地面道路出现坑洞。
上面提到的老物业是上海中远物业管理发展有限公司(以下简称“中远物业”)。中远海湾城于1991年正式动工，分四期建设，2006年全面竣工。当时接手这个项目的房地产公司是中国远洋运输(集团)总公司下属公司——中远房地产集团。
因为这层关系，2001年9月1日，中远地产旗下的物业公司中远物业进驻中远两湾城。此后一直提供管理服务20年，直至2021年12月31日。
“灌木已经枯萎，夜晚的路灯昏暗。很多问题都没有处理。”
此外，业主们还发现，他们交的物业费好像有猫腻，一些不属于物业管理的费用都被计入了物业费。不仅如此，当时的第二届业委会负责人和“老物业”其实是有关联的。
为了彻底查清这笔账，搞清楚他们这些年到底交了多少钱，2018年初，业主们发起了临时业主大会，罢免了第二届业委会。随后，2019年12月，选举产生了新一届业委会。
业主们对于新业委会的目标任务很明确：与老物业解约，——公开选聘新物业，——审计小区收支，——申诉追回费用。
韩先生说，自2020年4月开始这项工作以来，业主们做了大量的准备工作，这些工作得到了宜川街道房屋办a
“这个地方会开业主大会，会有500名志愿者。为了统计业主的投票情况，业委会还特别定制了二维码投票程序，确保不存在干扰投票的行为。"
韩先生告诉记者，在新老物业选聘和业委会召开期间，“老物业”有很多小动作，在小区拉横幅、贴海报、跟踪摄像头。业主大会期间，“老物业”干扰阻挠进程。
业委会更换物业引起了原物业公司的反弹，中远物业将业委会告上法庭，理由是物业认为业委会“解雇”他们违反了业主大会的表决程序，侵犯了中远物业的合法权利，剥夺了中远物业继续为广大业主服务的机会。
根据业委会给法院的陈述，双方矛盾由来已久。早在第一届业委会任职期间，我就质疑过物业的财务问题。虽然保留了很多证据，却没能妥善解决。第二届业委会的负责人和中远物业的负责人有关系，所以业主虽然在任期内通过了中远物业的审计，但并不相信这个结论。
终于在2020年10月，中远两湾城第三届业委会召开了业主大会。经过一番复杂而不懈的运作，2020年10月31日的业主大会上，中远海湾城终于通过了原物业的解聘协议，与中远物业解约。
同时，全体业主表决通过了“授权第三届业主委员会对过往小区公共收入的收支、及时结算、维修基金项目等进行全面审计”的决议。并在必要时通过司法途径完成相关审计工作，追回应归全体业主所有的相关资金权益”。
根据中远两湾城业委会公告，他们于2020年10月获得授权，开始对小区账目进行全面审计，并委托5名律师组成的团队负责法律服务。2021年2月，他们向上海市普陀区人民法院递交了起诉状。
面对困难，律师团队拿出了高度的专业精神，对中远物业进行了调查和审计。律师团甚至向法院申请了调查令，到上海电力公司市北供电公司和上海城投自来水公司供水分公司调查历年电费水费数据，获取并分析了20年的相关数据。工作量非常大。此外，还去了一家数字技术公司调查停车数据，这才获得了有力支持车主诉求的证据。
通过20年来相关数据的对比分析，审计组不仅查出了多年的账目，还发现了物业试图销毁停车数据的证据。
“审计物业公司历年的公共收入和维修资金，也是广大市民的要求。”
此后，第三届业委会也对20年来的住宅账目进行了核查，发现物业费结算后的余额、停车管理费的余额、业主公益金份额的余额都存在问题，于是将中远物业起诉至法院。
最后，普陀区人民法院审理后，结合本案证据及原告提供的计算方法，判决被告应向原告支付4000万元，作为物业服务费真实结算及公共收益分成的余额。
20年沉淀的问题，需要两年时间来完成财产置换和诉讼成功这两项艰巨的任务，离不开各个环节的协同高效执行。
同时也有像韩先生这样的热心居民愿意为市民做贡献。在广大业主的共同努力下，这场旷日持久的拉锯战终于结束了。
据韩先生说，业主成立了一个审计工作组，与审计小组进行联系。有哪些问题需要业委会的配合？
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记者在采访中了解到，很多小区业主与物业的纠纷大多集中在物业费、服务质量等五个问题上。
业主反映最集中的问题就是高昂的物业费和物业的实际服务不匹配。其次，是关于小区公共利益的细节和去向，日益成为业主维权的重点。
浦东某小区居民告诉记者，他们居住的小区物业“说要涨物业费”，甚至采取停电梯卡的方式“勒索”业主，于是她和邻居与物业公司“杠上了”。
此外，小区公益不公开或虚报也是业主反映比较集中的问题。每个小区都有公益，包括电梯广告，灯箱广告等。这些都算作整个社区的共同利益。物业收取这些费用后，需要向全体业主公开。但是有些小区的物业是公开侵吞或者直接虚报的，出现这种情况的小区不在少数。
小区公共设施损坏不维修，小区公共设施损坏不维修。上海很多小区已经交付一定时间，小区的一些公共设施会面临老化损坏。这些都应该由物业来维护和服务，但一些小区的物业却无动于衷，任其变质。
一些高层住宅区的电梯年久失修，质量堪忧，故障频发。现在大部分住宅区都是高层。如果电梯出现故障，那就很麻烦了，高楼层的住户下楼也很麻烦。
一方面，面对业主的各种不满，部分小区业委会监管保障不足的问题突出。另一边是物业的“平淡”不作为。
此外，小区业主在遭遇利益不公平等明显侵害后，维权难度极大。除非有中远海湾城这样的业委会，否则业主很难形成强有力的组织来对抗小区物业。
58安居客房地产研究院院长张博表示，目前各地制定的物业管理条例内容比较陈旧，有的地方多年未修订，业委会监管存在盲区；有些规定虽然框架很大，但没有实施细则，实践中经常出现无法可依的情况。
近年来，随着经济的快速发展和人民生活水平的不断提高，人们对物业服务的要求越来越高，业主与物业之间的矛盾纠纷也越来越多。因为物业业主和小区业主的矛盾复杂多样，殷鉴在前，不容忽视。
物业问题由来已久
规范运行阻力重重
近年来，越来越多的商品房社区期望品牌物业为社区提供服务，因为这不仅意味着服务质量的提高，也有助于房地产本身的保值增值。基于结果理论，中远两湾城社区的尝试对很多社区具有借鉴意义。
但是，推动社区事务需要大量的时间和人力成本。韩先生表示，中远两湾城小区的做法不具有可复制性，小区业主和物业走司法程序需要花费大量的金钱、人力和精力。不是所有业委会和物业的纠纷都适合通过诉讼解决。
通常只成立业委会，这对于很多二手社区来说是一个漫长的旅程。
据住建部统计，全国各地社区居委会成立率在30%左右，上海是全国成立率最高的城市，可达80%；北京、广州、深圳、杭州只有30%左右。
北京金诉律师事务所主任律师认为，第一，业主组织难。现在业主之间的关系比较松散，不像大家之前熟悉的decad的邻里关系
第三，成立业委会面临开发商或物业公司支持不足的问题。成立业委会(行情838275，股票咨询)的动力往往是因为与开发商或物业公司的矛盾，希望更好地维护业主利益。作为矛盾的对应方，开发商或物业公司往往不支持，甚至会采取一些破坏性的行动。
除了以上，除了沟通协调能力，更需要的是耐心和毅力。可见中远海湾城业委会成员付出了多少艰辛，克服了多少困难。
那么，相对弱势的业主应该维护自己的权益。这件事对广大业主有什么启发？
张博说，首先，业主需要团结起来，召开业主大会。只有通过业主大会才能更换物业公司。实际操作中，往往需要先成立业委会，有了业委会，才能更好更有效地更换物业公司。
张博建议，如果业主和物业管理公司发生矛盾，首先按照合同协商解决；如果双方无法达成一致，可以将纠纷提交给“第三方”进行调解，比如当地的人民调解委员会进行调解。“如果物业公司违约或侵权，业主可以将争议提交法院，也可以提交仲裁机关仲裁。”
诉讼不是最好的选择。韩先生告诉记者，解决问题的唯一办法就是制定更明确的管理细则，尽可能规避法律风险，避免合法权益受损。这个案例反映了物业行业的通病。一方面提醒物业行业以此为鉴。希望众多物业公司以此为戒，逐步规范完善，认真审视自己的经营方式，做好合规工作；另一方面也提振了与会人员对业委会的信心，让人们认识到业主大会和业主委员会的作用和意义。
在一些业主眼里，很多小区业主享受着一流的收费，三流的服务，物业垄断的恶，是压在每个业主头上的一座大山。但中远海湾城的业主们冲破重重阻碍，回望20年，找出了其中的黑幕故事，让我们看到了齐心协力的实力。希望从现在开始，物业的乱象能够得到整治和严格监管，只有公开、公正、公平的管理才能赢得民心。
张博建议，目前很多地方的物业管理法规都有进一步完善的空间，特别是业委会层面的法规更有完善的需求，涉及权责明确、实际操作中的机制以及如何行使监督职能等，都是需要完善的重点，在实际应用层面的可操作性要提高，更有利于业委会发挥作用。对于业委会来说，要更好地代表全体业主的利益，通过各种公示更加透明、直接地展示其对重大事项的处理结果，与居委会、物业管理公司共同营造优质和谐的社区环境。
要解决这些问题，需要法制和基层治理共同探索。
