茶山镇作为近年松山湖片区热门的板块之一，随着龙湖、金地、金融街、保利等品牌房企陆续入驻，及轨道交通的落实和片区规划利好逐步攀升，市场上的关注度一直高居不下，未来发展潜力较大。据公开资料显示，9月8日10:00竞拍编号2020WR031的茶山镇横江村地块。
【地块信息】
2020WR031号建设用地位于茶山镇横江村，地块为二类居住用地(R2)，占地面积22686.58㎡，容积率1.8，总建筑面积40835.844㎡。
建筑限高：80米
竞拍方式：竞价+终次报价
终次报价有效区间：61850万～62150万
开发建设期：2021.10.08—2023.10.08
【地块要求】
1.该地块的商业面积不超过总建面的5%；
2.竞得者须配建总建面的10%（建面4084㎡）作为安居房，建成后无偿移交给茶山镇政府；
【竞拍方式】
此次采用的是“竞价+终次报价”的拍卖方式：
1.起拍价41244万，当报价到最高限价61850万后，仍有两家或以上企业要求竞拍，此时交易系统暂停，开启“终次报价”；
2.终次报价区间为61850万～62150万，以终次报价中最接近所有终次报价平均价的原则确定竞得者，其所报的终次价格为成交价。
【地价测算】
地块要求中含固定无偿配建安居房，剔除后，起始楼面价11222元/㎡，最高楼面价约16829元/㎡。
【地块周边概况】
地块现状为空地，北面为德盛尚峰，南面为嘉华嘉誉湾（待售），西侧为纳帕溪谷，东侧为天恒美丽湾畔；地块毗邻寒溪河，四周被成片的住宅区包围，拥有较好的居住氛围，周边有东莞图书馆茶山分馆和茶花广场，城市面貌较好。
地块与R2线茶山铁站直线距离约1.5公里，与东莞火车站直线距离约2.3公里，临近区域主干道新石大路，交通便捷；后期规划地铁R3计划将会与常平南站接驳。
地块周边配套尚未完善，商业模式主要以沿街商业为主，缺乏大型商业体；但后期随着居住区入住率提升、东莞火车站TOD改造项目落成，人流量加大，周边的商业会逐渐丰富且多样化。
老牛认为优越的区位、交通、景观和居住氛围，可以让地块拥有足够的条件打造江景高端豪宅；但，一旦地块价格高，且周边同等产品较多，那么开发商需打造差异化产品来保证溢价。
【茶山镇区位概况】
茶山镇位于东莞松山湖片区与中心城区交界处，作为承接中心城区交通枢纽、商贸功能的重要载体，处于珠江三角洲广深经济走廊的黄金地段，该镇以“一心三轴多组团”为空间结构；其城镇中心是茶山镇的商业金融、文化娱乐、行政办公中心，是宜居宜商的区域共同体。
随着东莞新火车站、R2线、广深四线、桑茶快线、生态园大道等区域重大交通设施的规划建设，茶山作为主城区北部的交通区位优势凸显；现有莞龙路、石大路、茶山大道、东部干线等快速路环绕，轨道便利。
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