来源：东莞淘房志
东莞二手房真的降了！
与“7.25”东莞楼市新政发布前相比，二手房市场出现了断崖式的下滑！
据合富研究院数据显示，8月东莞二手房网签仅2427套，结束5连增，呈现断崖式下滑，环比7月份跌了51.3%！
这个跌幅非常恐怖，直接“腰斩”了。
而且成交量下跌同时，价格也在往下走。数据显示，8月份东莞二手房成交均价为1.8万元/平，环比下降了11.8%。
作为楼市晴雨表，中介带看量也直线下跌。
根据乐有家内部带看数据显示，二手房带看量整体呈持续下跌趋势，8月较7月二手房带看量环比下跌41.9%。
其中，炒作火爆的松山湖片区，挂牌价下跌幅度最大，环比下跌了11.38%。
调控的效果，真是立竿见影。
01
东莞二手房呈现断崖式下滑，松山湖业主紧急降价了100万！
东莞725新政，需要一年社保，加上三年限售的措施，外地客失去购房资格，对二手房市场的青睐不再。
成交量呈现断崖式下滑。
市场更是一片哀嚎，据乐友家数据：新政后首周成交仅80套，可以想象是多么的惨烈。
对比新政前，成交严重下降，低迷已成常态，二手市场进入横盘期。
我走访了不少中介门店，发现新政后二手房市场降温明显，成交持续低迷，不少中介门店前来咨询的客户，非常少，显得异常冷清。
据中介透露，现在挂盘的业主，价格也不敢往上调了，一些急卖的二手房业主，确实有在下调报价。
而我在诸葛找房上发现，有不少楼盘的挂盘价在进行下调。
在过去的24小时，包括卓越蔚蓝山、恒大御景、万科金域松湖、世纪城幸福公馆等楼盘都有业主下调挂盘，下调幅度最高的降价了30万。
而在具体区域上，松山湖的热盘光大锦绣山河紧急降价了100万。业主挂盘出手的是一套142平米的四房两厅单位，原来挂盘1150万，现在1050万，想要尽快出售。
另据媒体报道，在茶山新城片区，随着金融街金悦府、茶山碧桂园、万润金轨广场集中入市的冲击下，二手楼市明显降温。
中介表示，新政后，门店冷清，前来咨询看房的意向者批量减少，不少业主开始减价，急于抛售。
看来火爆的二手房市场，热度已经降下来了。
02
严厉限购+二手赎楼叫停，二手房市场直接进入寒冬！
二手房反应如此强烈，出乎不少人的意料。
只能说明，外地购房客对东莞楼市的影响非常大。
根据政策，非东莞户籍家庭一二手房均限购：首套房需连续缴纳社保1年；二套房需缴纳社保2年（取消个税认定）；三套房限购。同时，限售三年。
这就直接限制了，不少外地购房者特别是深圳投资客的购房资格，造成需求量直接减少。
要知道，在东莞限购政策升级之前，东莞二手房市场上出现了不少中介、业主集体哄抬房价、炒房现象。
新政的出台，直接让二手房市场降温，价格回归理性。
在此期间，东莞二手房额度赎楼也被叫停，交易成本提高，二手房直接进入寒冬，买卖双方在博弈中。
此时，二手房挂牌价分化也越发明显，有点类似于深圳的分化行情。
深圳16年调控后，最先接棒的是深圳湾片区逆势上扬，随后是宝安中心区接棒，最后蔓延到整个西部甚至全深圳上涨。
当然，东莞这次调控后，总体二手房不会大涨了，但区域会分化，前期涨幅较小、区域前景可观的地方，例如长安、虎门、塘厦、黄江。
有些则会横盘，比如炒作太高的松山湖以及城区。
03
二手楼市受打击，刺激了新房市场，有些项目靠抢！
二手房成交萎靡，还有就是在同样限购、同样需要认定社保的情况下，不少购房人群会更偏向于选择新房。
新政出台后，东莞已有35个楼盘备案新房，货量达到了4999套。
大部分项目都赶在8月1日前备案，备案价都基本呈上涨状态，个别项目备案价较新政前涨了不少。
8月1日，东莞备案新政正式实施后，开发商在观望中，申请备案的项目较相对较少。
据了解，8月后有THE EMERALD星岸、珠江万科城、万科皇马郦宫、招商雍景湾、保利滨湖堂悦、和佳兆业时代芳华、龙光江南大境、安联尚璟、艺境松山湖等楼盘获得备案。
并且，有些项目仍然靠抢！
8月20号晚，东城万科皇马郦宫最后一栋洋房低调开盘，共120套，备案均价41094元/㎡，据朋友圈多家中介发文，开盘5分钟内即售罄。
大朗某盘现惊人喝茶费、塘厦银湖山庄几千人抢60套房源、南城华润万象府万人排队看样板房......
除此之外，万科皇马郦宫、华侨城云麓台、保利·和光尘樾、银湖山庄、招商雍景湾、保利滨湖堂悦等项目开盘加推，不少项目开盘当天就售罄，现场十分火爆。
还有几个关注高的待售项目，如华润万象府、万科汉邦松湖半岛、万科金域东方等，还积累了超5000批诚意登记客户。
万科金域东方营开现场
最明显的表现就是，8月东莞新房成交创年内新高！
新房网签7535套，成交量创年内新高，环比7月增加9%，同比去年8月大幅增加63%。
其中，水乡、滨海湾、临深片区供需两旺，麻涌、沙田、塘厦、虎门4镇街单月成交2217套，平均每天卖出71套房子，占比全市网签29%。
只能说，新政下二手楼市受打击，一定程度刺激了新房市场，置业者挤压入市争抢打新。
04
东莞投资客，流向了广州南沙、增城，惠州
新政过后，失去购房资格又手握现金流的东莞投资客，向调控政策相对宽松的区域流动。
比如，广州南沙、增城，惠州等地。
东莞中原战略研究中心分析认为，东莞目前房价在大湾区9市里相对偏高，在购房者畏高情绪影响下，需求将涌入价格洼地。
或流向广州南沙、增城以及惠州，对东莞楼市造成分流，预估8月楼市成交量下跌，热度降温。
事实也确实如此，7月中旬以来南沙一手住宅成交呈上升之势，周度成交量均超300+套，到8月中旬更是突破620+套。
惠州市场同样表现惊人。
据乐有家数据显示，8月份惠州新房住宅网签成交22177套，环比上月增加34.69%，单月网签量创两年内新高。
东莞市场以刚需购房者为主，而本地刚需购房需求显然并不足以支撑房价像上半年那样快速上涨。
可以判断，接下来的东莞楼市，网红新盘由于刚需群体关注度高，不愁卖，而一些冷门盘，销售会遇到麻烦。
另外，二手房短期内交易量处于低迷状态，进入横盘期，对于刚需客来说，或是不错的窗口期。
东莞楼市将会平稳发展，市场分化加剧，冷热不均愈发明显。
而从长期看，东莞楼市供需不平衡的基本面没有改变，只有真正地增加供应，满足需求，楼市才会保持平衡。
否则，调控只是暂时压制需求，积蓄一段力量后，可能又会爆发.....
东莞 房价
