2022年，在宏观经济下行压力下，国家对房地产行业的政策支持密集出台，从二十大“租购并举”到“金融十六条”，从“六大行派发万亿融资”到“信贷、债券、股权融资”，从保障物业交付到保障主体。这些政策的密集出台，预示着房地产及其资产管理行业将迎来2023年。
随着疫情的放开，中国的发展重心重新回到经济建设上来，房地产业作为国家的支柱产业，面临着巨大的机遇。那么，如何把握新的发展机遇，如何立足当下，规划未来，是行业内企业需要思考的共同问题。
2022年12月21日，由瑞和智库和万商俱乐部联合主办的第七届房地产资产管理峰会，以“修复信心，筑底启航”为主题，采取线上线下相结合的形式，在北京和上海同时举行。本次峰会围绕宏观展望、资产管理趋势、资本市场、创新运营、低碳数字化五大热点话题，邀请政府、行业协会、金融和资产管理机构、投资者、低碳和科技企业等。相聚一堂，自省过去，选准时机，筑底规则，恢复信心，研判2023年房地产行业走势，开创行业新篇章！
这是一场地产资产管理的年度盛会，头部企业智慧碰撞，行业大咖公司经验交流。也是房地产资产管理领域含金量极高的颁奖典礼。行业大咖齐聚一堂，众多嘉宾各抒己见，畅所欲言。
开幕式上，瑞和智库、房地产管理网创始人韩伟业、万商俱乐部创始人杨泽轩分别代表主办方致辞。
韩伟表示，在这样一个特殊的时刻，我们的第七届资产管理峰会开幕了，这也代表了一个完整的周期。就像我们中国的宏观经济和房地产转型一样，七年最艰难的时候似乎应该结束了。今年峰会的主题符合当下，恢复信心，扬帆起航。自信从何而来？其实，怨天尤人，不如先从自己做起。怎么修？老话说的好，凡事从自己的内心索取，从自己身上寻找力量。
杨泽轩表示，第七届中国房地产资产管理峰会的筹备过程虽然跌宕起伏，中间也有很多波折，但我们依然坚持全产业链、宏微观融合、务实求真的价值理念，我们在继续前进！今年的峰会不仅实现了京沪联动，而且线上线下同时举办。本次房地产资产管理峰会的主题是“修复信心，从底层起航”。主办方希望以峰会为契机，不断推动全行业从房地产开发到运营的新方法、新路径的思考和摸索。
峰会上，上海交通大学安泰经济与管理学院教授黄，华润置地长租公寓事业部北京事业部投资负责人，普洛斯资本副总裁孔丽娜，实创亿达总经理关，鼎辉投资董事总经理兼特殊机遇业务负责人蒋沁源，阳光海天停车产业集团总裁闵杰，木棉中国董事长乔宏宇， 第一长街业务负责人、创富港北京公司总经理、中海商办资产管理部高级总监李、中国董事总经理石路、自如合伙人兼资产管理平台事业群总经理、安永合伙人袁小龙、CityHome集团CFO兼高级副总裁兼资本运营中心负责人叶飞、北京易鑫佳商业管理有限公司副总经理孙运洲、魔方生活服务集团首席战略官胡丁等嘉宾做了主题演讲
影响房地产的因素：短期因素是总需求，中期因素是总供给，长期因素是人口结构变化。
在总量增长必然放缓的背景下，中国提出要向新的房地产发展模式过渡。实现这种战略转型的关键是什么？有三点：第一，在哪里盖房子？我们需要了解中国城市化和区域经济发展的新趋势。第二，房子给谁建？在2035年人均GDP增长到25000美元的过程中，中国居民收入结构的变化和中等收入者的增长；第三，建什么房子？我们需要适应新一轮数字技术革命背景下住宅功能的升级和演变。
华润置地长租公寓事业部北京业务部投资负责人李越在题为《华润租房与公募REITS的实践之路》的主题演讲中表达了以下观点：
这对我国的社会稳定和发展具有重要意义。自1994年国家首次提出经济适用房，成为中国经济适用房制度的开端。2022年1月，保障性住房制度纳入国务院《“十四五”公共服务规划》，保障将进一步增强。
在现有的住房保障体系中，保障性租赁房将成为未来核心城市增量住房供应的最主要来源。
三批基础设施公募REITs试点项目已正式上市，二级市场投资者对公募REITs产品高度认可。在成熟的REITs市场，长租公寓REITs总市值仅次于基础设施，是REITs的主流业态之一。REITs的估值倍数为23倍，高于持有的其他类型物业，估值倍数呈持续上升趋势。他预计，中国租赁住房REITs的总市值可能达到1.1万亿至1.5万亿元。
普洛斯资本副总裁孔丽娜在《修复信心重塑价值——城市存量物业投资管理实践分享》一文中有以下主要观点：
REITs的推出和发展一般都是在经济不景气或者房地产市场低迷的时期。中国正在推进多层次REITs市场建设，推广商业REITs正当其时。
REITs的核心是资产逻辑。从基础设施REITs的经验来看，核心城市成熟板块的优质资产是未来商业地产REITs的主要标的。这为城市更新提供了新一轮的发展空间。
核心商务区产业改造项目，可有效承接新兴产业和初创企业蓬勃发展带来的个性化空间办公需求，重点关注租售限制和改造周期，优化核心商务区项目。
实创亿达总经理关在题为《地标公园——分享中关村一号运营方法》的主题演讲中提出了以下主要观点：
科技园的运营是一种持续投资、长期分散投资回收的发展模式。在总结了国内科技园的运营现状后，团队得出结论：产业园是多方推动的利益共同体。合作理念、合作模式、运营管理能力直接关系到园区的投资回报。市场化是解决问题的关键。
服务一定不是产品思维，而是用户思维。与大多数大型工业园区“大而全”的产业服务不同，产业服务要“专而精”，针对企业痛点给出专业的解决方案。
CDH投资董事总经理、特殊机遇业务负责人吴锐在《新旧动能转换：产业园再造升级》的题目中做了如下要点：
随着中国经济进入转型期，新经济地产成为更符合这一时期经济发展特点的商业形态，也是投资者关注的焦点。目前投资机构主要集中在四个方向：物流园区、IDC、产业园、长租公寓。
疫情对仓储物流福造成了短期影响，但多亏了lo
上午主旨演讲结束后，开启圆桌对话环节。本次圆桌对话会由首席运营官瑞和智库秘书长郭为主持。七位嘉宾围绕“恢复信心的方法和技巧”这一主题展开讨论。
参与讨论的嘉宾有阳光海天停车产业集团总裁蒋沁源、木棉中国董事长闵杰、中国董事总经理石路、第一长街商务总监乔宏宇、创富港北京公司总经理、中海商办资产管理部高级总监李、瑞和智库房地产管理网创始人等。
阳光停车产业集团总裁蒋沁源认为：期待国家出台更多支持民众消费的政策。以前，国家限制人们购买汽车，但现在我们鼓励他们购买汽车。因为汽车和房子可以直接拉动中国的GDP。之后的趋势一定是停车费贵。能买得起车，买不起车，都可以坐公交，这是大势所趋。
木棉中国董事长闵捷表示：企业应该更加注重微观研究。研究现金流支持比率和营销团队比率可以帮助公司产生更多的现金流。企业要在可接受的范围内承担一定的风险。
第一长街业务负责人乔宏宇解释：前两年现有商业项目相关政策对企业影响很大，政策的效果还需要一段时间观察。期待细分领域的政策刺激。
创港北京公司总经理郭健解释说：在坚持中寻找机会。就我们民营企业而言，行业政策真正落实到位还需要一定的时间。从企业自身的需求来看，未来的定位可能会有更多的选择。
中海商办资产管理部高级总监李表示：2022年底，商业REITs相关政策的出台，一是增加了商业地产的流动性，二是实现了地产板块从开发运营到资产管理的转变，三是打通了开发、管理、运营的仁和监管。这是非常好的信息和政策。
瑞智库、房地产管理网创始人：很多房地产企业负债率很高，表内外一塌糊涂，已经到了一种不正常的企业经营状态。所以，它一定是极端的反面，但它能是极端吗？你需要一个减肥的策略。未来一定是行业的出清，产业链的重构，商业模式的创新。
RSP中国董事总经理石路：未来，无论是城市规划、房地产还是社区，必然会进行更新、更精细的管控。她认为存量房产的装修其实是一个很有前景的领域。此外，二氧化碳排放峰值也会在节能和数字化方面有很好的机会。
在下午的论坛中，自如合伙人、资产管理平台事业群总经理孟玥开启了第一场主题演讲。他的演讲题目是“资产管理驱动，重构长期租赁资产价值”，主要观点如下：
对于目前的市场来说，主要还是着眼于供需平衡。一方面，受经济周期性影响，需求方支付能力降低；另一方面，供给侧多主体增加住房供给，而对优质服务的需求有待提高。
市场化长租公寓运营方的能力主要体现在产品力和运营力上。产品力要匹配多种宜居需求和成本领先等。运营力体现在数字化智能一站式运营和团队管理。
安永合伙人袁小龙做了主题演讲，讲述了在“保障楼宇交付和主体交付”的背景下，对专业服务机构作用的一些思考。要点如下：
“楼保”项目涉及利益相关者众多，需要进行利益的重新调整。
由于宝角楼项目涉及利益相关者众多，建议由政府部门牵头进行救助，以平衡各方利益
从现金流能维持的时间来看，小微经营者普遍面临现金流能维持很短时间的情况。迫切需要避免大部分企业破产及其带来的负面影响(如失业率上升、生产率下降)。
探究不同商业模式(线上和线下)在疫情冲击下的经营表现，可以看出线上线下模式结合更能保证利润率，线上多平台运营和线下运营在严格的防控政策下更容易实现盈利。
城市CFO、华住集团高级副总裁、资本运营中心负责人叶飞在《精细化运营时代，城市家族如何‘出圈’？》认为运营管理已经成为独立于传统物业、资产管理的板块，是出租屋全生命周期运营的中心。建立更完善的运营体系，帮助提高资产回报率。一个更精细的运营体系包括三个力量：产品力、销售力、技术力。
北京亿鑫佳商业管理有限公司副总经理孙运洲在《城市更新，城市化变革新征程的探索》中认为，世界上率先城市化的国家的发展历史表明，城市化达到60%以后，城市发展方式将从外延式增量扩张转向增量扩张与存量更新并重的发展方式。
我们面临的是从存量中获取增量，在原有体量的基础上实现规模、经济、社会效益、观众体验上的增量。通过科学规划，增加有效使用面积，吸纳产出更高的产业，引入更多元化的商业组合，选择更符合时代需求的优质品牌，满足甚至引领更广泛人群的整体需求，以更低的成本实现城市的高质量发展，实现项目从单一功能向复合功能的转变。
魔方生活服务集团首席战略官胡丁认为，C-REITs的成功发行，为住房租赁行业提供了一个全新的退出渠道，标志着中国保障性租赁行业“投-融-管-退”闭环正式闭合。
REITs可能涵盖高端公寓、长短期租赁项目、跨城市项目组合产品、新建和改造项目组合产品等。一些长短期租赁项目，如“酒店长租”或酒店有长租的项目，也有望进入储备项目。这类项目可以通过酒店的短租收入提高平效(每平米产生租金的能力)，或者通过长租的稳定来源提高入住率。预计这类项目的收益率会比较看好。
他认为，资管2.0时代面临三大痛点：合规资产不足、股票准入标准不完善、投资者竞争激烈。资产管理2.0时代，需要大力发展Pre-REITs基金。
在本次峰会上，主办方发布了资产管理新势力奖，涵盖项目奖和企业奖，盘点了过去一年房地产资产管理领域的优秀企业和项目。
修复信心，从底层起航，房地产资产管理企业如何在新环境下做好当下，布局未来。第七届房地产资产管理峰会上众多业内大咖的真知灼见，希望能给你带来新的启发和机遇！
